인천지방법원 2026타경49. 인천광역시 계양구 효성동 578-18의 4층403호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 권순만이고, 2016.05.13 거래가액 135,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 같은 날 수산업협동조합중앙회 앞으로 채권최고액 92,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 인천신용보증재단 가압류, 서민금융진흥원 가압류, 계양구 압류와 2026.01.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이미 해제·말소된 과거 신탁, 압류, 롯데카드 가압류와 선행 근저당 역시 현재 매수인이 인수하는 권리가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경49 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 578-18 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 내 4층 403호 |
| 소유자 | 권순만 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 49,980,000원 · 2회 유찰 |
| 청구액 | 67,214,922원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2016.05.13 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 92,400,000원입니다. 이후 등기된 인천신용보증재단 11,579,209원 가압류, 서민금융진흥원 13,051,930원 가압류, 계양구 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 원명희 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원명희 | 2017.01.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
원명희의 전입일은 2017.01.12로 말소기준권리인 2016.05.13 근저당권보다 늦습니다. 따라서 전입 순서만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 감정가 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가는 102,000,000원, 현재 최저매각가는 49,980,000원으로 2회 유찰·감정가 49%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 34,986,000원, 그 다음은 24,490,200원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,299,640원 |
| 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 92,400,000원 | 48,680,360원 |
| 가압류 · 인천신용보증재단 | 11,579,209원 | 0원 |
| 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,051,930원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 117,031,139원 중 48,680,360원이 배당되고, 미배당액은 68,350,779원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 효성2치안센터 서측 인근이며, 동류형 공동주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 내 4층 403호이며, 외벽은 드라이비트마감, 내벽은 벽지 및 일부타일 마감, 창호는 하이새시창호 등입니다.
- 설비. 도시가스 난방설비와 급·배수 및 위생설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약20미터 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 원명희의 전입일은 2017.01.12로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 49,980,000원은 감정가 102,000,000원의 49%지만, 실거래 자료 없이 저가 여부를 단정하지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 68,350,779원이지만 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미배당액과 낙찰자의 인수액은 별개입니다.
- 후순위 권리. 인천신용보증재단 가압류, 서민금융진흥원 가압류, 계양구 압류와 경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다.
- 현장 확인. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 비고 확인. 매각물건명세서 비고에 “그리핀 C로 표시되어 있음”이라는 기재가 있으므로 원문 의미를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 늦은 임차인 전입과 매수인 인수 0원입니다. 원명희의 전입은 2017.01.12로 2016.05.13 근저당보다 뒤에 있어 대항력이 없고, 후순위 가압류·압류 역시 매각으로 소멸합니다. 권리 측면에서는 복잡한 인수 위험이 확인되지 않습니다.
다만 현재 최저가가 49,980,000원으로 감정가의 49%까지 하락했다는 이유만으로 가격 경쟁력을 확정해서는 안 됩니다. 비교 실거래가 없는 만큼 이 물건의 결론은 “권리는 통과, 가격은 별도 시세 확인 후 판단”으로 정리하는 것이 안전합니다.
