인천지방법원 2026타경500009. 부평구 갈산동 효마을타운 107동 5층 501호, 감정평가상 다세대주택입니다. 최저가는 감정가 200,000,000원의 49%인 98,000,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 할인폭이 커 보이지만, 이 사건은 단순한 저가 물건으로 보면 안 됩니다. 주택임차권등기, 소유권이전청구권가등기, 보증금·전입 미상 점유자가 함께 보이기 때문입니다.
핵심은 김지환 임차권등기입니다. 등기부에는 임차보증금 160,000,000원, 임대차계약일 2021.06.08, 확정일자 2021.06.18, 주민등록일 2021.07.01, 점유개시일 2021.07.02가 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 이 임차권등기는 실질 인수 0원으로 계산합니다. 그러나 확약은 그 임차권등기에만 적용됩니다. 장하영의 전입·보증금 미상 문제와 갑구 3번 가등기 확인은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500009 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 178-37 효마을타운 107동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박명철 (2021.07.21. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — ‘소멸’보다 ‘명세서 인수권리’가 중요하다
등기 흐름만 보면 2023년 주택도시보증공사의 가압류, 2024년 국민건강보험공단 압류, 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 그 뒤가 아닙니다. 갑구 3번 소유권이전청구권가등기와 을구 3번 주택임차권등기가 매각물건명세서상 확인 대상 권리로 올라와 있다는 점입니다. 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 실질 인수 0원으로 보되, 가등기는 종류와 말소 가능성을 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 분석
표시된 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 중복 임차인은 확인되지 않으므로 보증금을 중복 합산할 항목은 없습니다. 다만 김지환은 보증금과 임차권등기 내용이 확인되는 반면, 장하영은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 근거 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장하영 | 현황조사 · 매각물건명세서 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 확약 대상 아님. 전입·보증금 확인 전 인수 0원 확정 금지. |
| 김지환 | 등기부 임차권등기 · 매각물건명세서 | 2021.07.01 / 2021.06.18 | 160,000,000원 | 없음 | 배당요구 有 | 아님 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출. 실질 인수 0원*. |
* 김지환 임차권등기의 등기상 보증금은 160,000,000원이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 보아 실질 인수는 0원으로 계산합니다. 이 처리는 김지환 임차권등기에 한정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 52,000,000원 | 52,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 43,836,000원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
최저가 98,000,000원 기준 채권자 총 청구 432,000,000원 중 95,836,000원이 배당되고, 미배당은 336,164,000원입니다. 김지환 임차권등기는 확약 반영 시 실질 인수 0원이나, 장하영과 가등기 확인은 배당표와 별개입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 갈산동 소재 ‘갈산역’ 남동측 인근에 있으며, 인근에 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 제5층 제501호입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6m, 북서측으로 노폭 약 3m의 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(갈산2지구), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김지환 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김지환 임차권등기에 관한 것인지, 매각허가 이후 말소 절차에 필요한 조건이 있는지 확인해야 합니다.
- 장하영 점유 확인. 전입신고일·보증금·점유 원인을 확인하기 전에는 대항력도, 인수액도 확정할 수 없습니다.
- 갑구 3번 가등기 확인. 소유권이전청구권가등기이며, 담보가등기 여부와 말소 가능성을 원본으로 대조해야 합니다.
- 미배당 구조 확인. 현재 회차 기준 미배당 336,164,000원이 발생합니다. 주택도시보증공사 관련 채권·확약·말소 흐름을 함께 봐야 합니다.
- 관리비·점유 명도. 다세대주택은 현 점유 상태와 공용부분 관리비를 반드시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 확약 밖 권리는 별도 법률 검토가 필요합니다.
맺으며 — “49%”보다 “무엇을 떠안는가”
이 물건은 감정가 200,000,000원에서 최저가 98,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 김지환의 160,000,000원 임차권등기는 주택도시보증공사 말소동의 확약서로 실질 인수 0원 처리할 수 있지만, 그 확약은 김지환에게만 적용됩니다. 장하영의 전입·보증금 미상과 갑구 3번 소유권이전청구권가등기 확인이 남아 있습니다. 가격은 내려왔지만, 권리 확인은 아직 닫히지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “저가 매수형”이 아니라 “확약·가등기·점유 원본 확인형”으로 접근해야 합니다.