부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경500011 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 66.99㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

181,510,000원 1억 8,151만 감정가 240,000,000원

감정가의 75% 2026-06-29 낙찰

최저매각가 168,000,000원 최저가 대비 +8%

낙찰일

06-29 낙찰 완료

인천지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,680만원

최저가의 10% · 16,800,000원

실거래 대비

▼ 27.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.50억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기로 인수위험이 핵심인 다세대. 유찰로 최저가는 내려갔지만 실질취득 기준 분석이 필요합니다.

가격 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 거래 244,000,000원의 68.9% 수준
자금 입찰보증금 약 16,800,000원 · 부족 임차보증금 108,152,000원 인수 가능성
리스크 임차권등기 신세훈 보증금 273,000,000원 · 말소동의 확약서 제출 여부 확인 필요

한 줄 평 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 임차인의 보증금 273,000,000원이 존재하며, 배당 부족분 108,152,000원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 제출된 말소동의 확약서의 범위와 효력을 반드시 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

240,000,000원

168,000,000원 · 1회 유찰

실거래 기준

244,000,000원

최근 12개월 1건

실질취득 위험

276,152,000원

최저가+부족 인수액 기준

임차보증금

273,000,000원

대항력·우선변제 가능

인천지방법원 2026타경500011. 인천 서구 검암동 골든캐슬3차 제2동 3층 301호 다세대주택입니다. 권리관계에서 가장 중요한 부분은 일반적인 근저당보다 임차권등기입니다. 임차인 신세훈은 전입·확정일자를 갖춘 임차권자로 확인되며, 보증금 273,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2026타경500011 (강제경매)
소재지	인천광역시 서구 검암동 648-1 골든캐슬3차 2동 3층301호
물건종류 / 면적	다세대주택 · 66.99㎡
소유자	사형택
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 168,000,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 273,000,000원
매각기일	2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⚠️ 인수 위험 임차인 신세훈은 2022.02.25 전입, 2022.01.27 확정일자로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 현재 회차 기준 배당 가능액은 164,848,000원이며 부족액 108,152,000원은 매수인 인수 가능성이 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	인수
신세훈	273,000,000원	有	有	108,152,000원 가능

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득을 봐야 한다

골든캐슬3차 최근 거래는 66.99㎡ 기준으로 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2025.10월 244,000,000원이며, 최저매각가는 최근 거래 대비 68.9% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2025.10	72.69㎡	5	244,000,000원
2023.12	66.99㎡	2	280,000,000원
2022.10	65.77㎡	5	300,000,000원

단순 최저가만 보면 시세 대비 저렴합니다. 그러나 대항력 임차인의 부족 보증금 인수 가능성을 포함하면 실질취득 비용은 약 276,152,000원으로 계산되어 최근 거래 244,000,000원보다 높아집니다.

배당분배 (168,000,000원 기준)

감정가 vs 실질취득 vs 실거래

인수 위험을 반영하면 실질취득 기준 가격 판단이 필요합니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,152,000원
임차인 신세훈 보증금	273,000,000원	164,848,000원
주택도시보증공사 가압류	1,279,000,000원	0원

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 대항력 임차인의 보증금 인수 여부가 낙찰 판단의 핵심입니다.
확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용과 적용 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
실질취득 기준 입찰. 최저가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
소규모 다세대 환금성. 골든캐슬3차는 16세대 규모로 거래량과 환금성을 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조가 먼저다”

이 물건은 1회 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 대항력 있는 임차권등기와 보증금 273,000,000원이 존재하는 구조입니다. 배당 부족분을 매수인이 부담하는 상황이라면 최저가만 보고 접근할 수 없습니다. 확약서 효력 확인 전에는 임차보증금 인수 위험을 반영한 보수적 입찰이 필요합니다.

부동산강제경매

유찰로 가격은 내려왔지만, 임차보증금 인수가 핵심 — 골든캐슬3차 301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득을 봐야 한다

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-22	유찰	2억 4,000만원
2	2026-06-29	대기	1억 6,800만원