인천지방법원 2026타경500013. 인천 남동구 간석동 소재 통칭 백양빌라 B동 1층 101호, 전용 46.23㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 104,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저가는 50,960,000원까지 내려왔습니다. 최저가만 보면 실거래 평균의 절반 수준이라 매력적으로 보입니다. 그러나 이 물건은 임차권등기와 주택도시보증공사 신청채권 구조가 맞물려 있어, 확약서의 효력과 적용 범위를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
말소기준으로 산정된 권리는 1996.12.04 한국주택은행 근저당권입니다. 이후의 근저당·가압류· 임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 매각물건명세서상 을구 12번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있다는 점인데, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 허원선 임차권은 실질 인수 0원으로 처리하되, 입찰 전 원본으로 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500013 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 37-167 1층101호 · 도로명주소 인천광역시 남동구 간석로87번길 9-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 46.23㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 배대광 (2022.06.29. 거래가 110,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소보다 확약 확인이 핵심
권리의 시간표는 오래된 근저당에서 시작해 후순위 근저당, 임차권등기, 강제경매개시결정으로 이어집니다. 등기 흐름상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 허원선의 주택임차권등기는 매각물건명세서에 인수권리로 표시되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 임차인·임차권등기 점검
실제 임차인 기준은 2명입니다. 보증기관 명의의 대위·승계 중복신고는 보이지 않습니다. 두 임차권 모두 전입신고가 말소기준권리 이후로 정리되어 있어 대항력은 없습니다. 다만 허원선 임차권은 명세서상 인수권리 표시와 말소동의 확약서가 함께 존재하므로, 확약 원본 확인이 핵심입니다.
| 임차권자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 | 메모 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고덕문 | 74,000,000원 | 전입 2021.08.23 확정 2021.07.13 | 없음 | 배당요구 2022.02.25 | 승계 없음 | 권리자·채무자 동일 의심 또는 관계인 가능성 |
| 허원선 | 110,000,000원 | 전입 2022.12.09 확정 2022.11.22 | 없음 | 배당요구 2024.12.23 | 실질 0원* | 명세서상 인수권리 표시. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 |
* 허원선 임차권의 룰상 표시금액은 보증금 110,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 확약은 허원선 임차권에 한정됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 실거래 평균의 52.0%
백양빌라B동 전용 46.23㎡ 실거래 표본은 3건입니다. 2021.07 거래가 74,000,000원, 2022.05와 2022.06 거래가 각각 110,000,000원으로, 평균은 98,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득은 최저가 50,960,000원에 인수 0원을 더한 50,960,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 46.23㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 46.23㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2021.07 | 46.23㎡ | 1 | 74,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 98,000,000원 |
시세 대비로 보면 현재 실질취득 50,960,000원은 실거래 평균의 52.0%입니다. 감정가 104,000,000원은 실거래 평균보다 높고, 최저가는 두 번 유찰되며 가격 메리트를 만든 상태입니다. 단, 소형 다세대 5세대 물건이고 실거래 표본이 3건에 그치므로, 가격이 낮다는 사실만으로 환금성이 충분하다고 단정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,317,280원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행(을구 1번) | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택은행(을구 2번) | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 3. 근저당 · 한림산전주식회사(을구 3번) | 30,000,000원 | 24,942,720원 |
| 4. 근저당 · 주식회사국민은행(을구 6번) | 44,400,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사(을구 7번) | 55,900,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 고덕문(갑구 6번) | 76,500,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 341,500,000원 중 예상배당은 49,642,720원, 미배당은 291,857,280원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수 산정액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석3동 행정복지센터 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 함께 있는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 인근까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 1996.11.26 사용승인, 총 5세대의 백양빌라B동입니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 75.0㎡, 공시지가 1,001,000원/㎡입니다. 토지는 대체로 사다리형이고 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등 대상, 단독·다가구·아파트·연립·다세대에 관한 지정입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 을구 12번 허원선 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 이 확인 전에는 실질 인수 0원을 전제로 입찰하면 안 됩니다.
- 확약 밖 리스크 분리. 확약은 허원선 임차권에 한정됩니다. 고덕문 관련 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성은 별도 확인 포인트입니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 배당표상 미배당은 291,857,280원입니다. 그러나 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 미배당 채권이 곧 인수액은 아닙니다.
- 환금성 보수적 판단. 백양빌라B동은 총 5세대이며 실거래 표본은 3건입니다. 가격 할인은 크지만 매도 기간과 수요층은 보수적으로 잡아야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 50,960,000원, 3회 유찰 시 35,672,000원, 4회 유찰 시 24,970,400원입니다. 다만 가격만 낮아지는 것이 아니라 권리 확인 부담도 함께 남습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 임차권등기 말소 가능 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약 확인형 물건”
이 물건은 숫자만 보면 강합니다. 감정가 104,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 50,960,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 98,000,000원 대비 52.0%입니다. 하지만 결론을 가격으로만 내리면 안 됩니다. 핵심은 허원선 임차권등기의 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 원본대로 유효하면 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 50,960,000원으로 정리됩니다. 반대로 확약 확인이 흔들리면 보증금 110,000,000원 표시금액을 다시 검토해야 합니다. 가격은 합격, 권리는 조건부 확인. 그래서 이 사건은 공격적인 S급이 아니라, 확약서와 환금성을 끝까지 확인해야 하는 보수적 C급 물건입니다.
