인천지방법원 2026타경500029. 남동구 만수동 향촌빌라 2층 201호, 전용 38.5㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사케이피파인네이션이고, 2022년 8월 30일 매매를 원인으로 거래가 138,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매의 가격만 보면 감정가 92,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 31,556,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다.
말소기준권리는 2024년 1월 11일 남동구(인천광역시)의 압류입니다. 이에 앞서 2020년 12월 30일 전입, 2020년 12월 21일 확정일자를 갖춘 임차관계가 존재하고, 등기부에는 한국토지주택공사의 91,000,000원 주택임차권이 등기돼 있습니다. 해당 신고는 보증기관의 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도의 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 109-124 향촌빌라 2층201호 · 인천광역시 남동구 만수서로33번길 3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 38.5㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인 / 이용상태 | 2002.08.12 · 공부상 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사케이피파인네이션 (2022.08.30 매매 · 거래가 138,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 31,556,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 94,829,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계
말소기준은 2024.01.11 남동구(인천광역시) 압류입니다. 문제의 임차관계는 전입 2020.12.30, 확정일자 2020.12.21로 말소기준보다 앞섭니다. 한국토지주택공사의 임차권등기도 보증금 91,000,000원, 임대차계약일 2020.12.19, 점유개시일 2021.01.05로 기재돼 있습니다. 배당요구가 있으나 현재 매각대금으로는 보증금을 전액 회수하지 못해 60,412,008원의 부족분이 남습니다.
② 임차인 — 보증기관 승계를 중복 합산하면 안 된다
| 구분 | 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 주식회 | 2020.12.30 / 2020.12.21 | 미상 | 대항력 우선변제 |
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 2020.12.30 / 2020.12.21 | 91,000,000원 | 대항력 우선변제 승계 |
③ 가격의 핵심 — 최저가가 내려가도 실질취득은 약 91,000,000원
현재 최저가 31,556,000원은 감정가의 34% 수준이지만, 배당 후 남는 임차보증금 60,412,008원을 함께 부담하면 실질취득은 91,968,008원입니다. 따라서 가격 비교의 기준은 31,556,000원이 아니라 91,968,008원이어야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 31,556,000원 | 60,412,008원 | 91,968,008원 |
| 4회 유찰 시 | 22,089,200원 | 69,708,406원 | 91,797,606원 |
| 5회 유찰 시 | 15,462,439원 | 76,215,885원 | 91,678,324원 |
낙찰가가 31,556,000원에서 22,089,200원, 15,462,439원으로 내려가더라도 인수액은 반대로 60,412,008원에서 69,708,406원, 76,215,885원으로 늘어납니다. 결국 총 부담은 계속 91,000,000원 부근에 머뭅니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 생기는 전형적인 ‘최저가 하락 = 실질취득 하락이 아닌’ 구조입니다.
④ 시세 비교 — 최근 가격은 75,000,000원, 추세는 -28.6%
향촌빌라 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 97,500,000원이지만, 2022년 8월의 138,000,000원 거래가 포함돼 있어 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2024.05 · 75,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 75,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군 대비 -28.6%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 40.8㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2022.08 | 38.5㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2022.05 | 38.5㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.08 | 38.5㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 75,000,000원 |
현재 회차 실질취득 91,968,008원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 75,000,000원보다 16,968,008원 높고, 최근 시세의 122.6%입니다. 감정가 92,000,000원과도 거의 같은 수준입니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 42.1%라는 숫자는 이 사건의 실질 가격 메리트를 설명하지 못합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 31,556,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 968,008원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 · 우선변제 | 91,000,000원 | 30,587,992원 |
| 2. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 94,829,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 31,556,000원 중 집행비용 968,008원을 제외한 30,587,992원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 60,412,008원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 인천동부초등학교 남동측 인근. 주위는 아파트, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 근거리에 인천 2호선 만수역이 위치합니다. 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호. 사용승인일은 2002.08.12이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 완경사 가로장방 토지이며 북동측으로 노폭 약 6m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,510,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·준주거지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 향촌빌라는 8세대이며 확인된 실거래는 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰은 2.6회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 31,556,000원에 인수 60,412,008원을 더한 91,968,008원이 실제 비교 기준입니다.
- 임차보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인은 1명이며 별도의 두 보증금으로 계산하지 않습니다.
- 실제 임차인 보증금 확인. 주식회의 보증금은 미상으로 표시돼 있습니다. 매각물건명세서와 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 확약 범위 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으나, 대항력 포기까지 포함되는지는 원문 확인이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 97,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 75,000,000원과 -28.6% 하락 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 임차인 인수가 함께 늘어 총부담이 약 91,000,000원 부근에 머무는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권 관련 확약서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “31,556,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 3회 유찰이라는 숫자만 보면 가격이 크게 내려온 다세대로 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차관계와 91,000,000원 보증금이 먼저 존재하고, 현재 예상배당 후에도 60,412,008원이 남습니다. 따라서 현재 회차 총 부담은 91,968,008원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 75,000,000원이고, 최근 거래 추세는 -28.6%입니다. 실질취득이 최근 시세의 122.6%인 데다 3회 유찰, 8세대 다세대, 평균 유찰 2.6회라는 환금성 조건도 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세보다 높습니다. 이 사건의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 임차보증금 인수와 확약의 실제 효력을 원문으로 확인해 총부담 자체를 다시 검증하는 데 있습니다.
