51,450,000원
인천지방법원 2026타경500039. 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 7층 738호, 이용상태는 오피스텔입니다. 겉으로는 감정가 1.05억에서 2회 유찰되어 최저가가 5,145만원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리 구조를 열어보면 낮은 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 을구 1번 주택임차권은 보증금이 116,000,000원이고 전입 2022.04.25, 확정일자 2022.04.18로 말소기준인 2025.11.27 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심 반전은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 명세서상 인수권리로 을구 1번 주택임차권등기가 적혀 있으나, 그 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 즉 룰상 부족분은 65,876,100원*이지만, 확약이 실제로 유효하게 적용되는 한 매수인이 부담할 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층 738호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 7층 738호 20.75㎡ 전부 |
| 소유자 | 박승준 (2022.04.25. 거래가액 116,000,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2025.11.27 남동구 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.07.21 주택임차권등기입니다. 임차권자 홍윤지는 전입 2022.04.25, 확정일자 2022.04.18, 보증금 116,000,000원으로 기재되어 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차권입니다. 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하더라도, 선순위 임차권의 미배당 부족분은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약은 이 임차권에 한정
| 임차인 | 사용 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍윤지 | 주거(임차권등기) · 7층 738호 20.75㎡ 전부 | 116,000,000원 | 2022.04.25 / 2022.04.18 | 2023.07.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
홍윤지는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 이 임차권은 말소기준보다 앞서므로 원칙상 인수 위험이 있습니다. 다만 제출된 말소동의 확약서는 홍윤지의 을구 1번 주택임차권에 관한 것입니다. 따라서 실질 인수 0원 판단도 이 임차권에 한해 적용됩니다. 확약 밖의 별도 점유나 임대관계가 확인되면 그것은 별도의 판단 대상입니다.
③ 회차별 실질총액 — 확약 없으면 총액은 보증금 수준
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수* | 룰상 실질총액* | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 51,450,000원 | 65,876,100원 | 117,326,100원 | 51,450,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 36,015,000원 | 81,033,270원 | 117,048,270원 | 36,015,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 25,210,500원 | 91,643,289원 | 116,853,789원 | 25,210,500원 |
* 룰상 인수는 대항력 있는 임차권의 미배당 부족분입니다. 본건은 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 제출되어 홍윤지 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,326,100원 |
| 1. 임차인 홍윤지 보증금 (우선변제) | 116,000,000원 | 50,123,900원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서는 임차인 보증금 중 50,123,900원만 배당되고, 부족분 65,876,100원이 남습니다. 단, 본건은 그 부족분에 대해 말소동의 확약서가 제출된 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 소재 ‘염골근린공원’ 남측 인근입니다. 주위는 중·소규모의 각종 공장, 업무시설, 지원시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 제7층 제738호이며, 사용승인은 2020.05.04입니다. 기본 위생설비, 급배수설비, 화재경보·탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 공업용 건부지이고, 남동측으로 로폭 약 40미터 아스팔트 포장도로에 접합니다. 지목은 대, 토지면적은 4,367.3㎡, 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 재생사업지구, 복합구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다. 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 홍윤지 임차권등기, 보증금 116,000,000원, 7층 738호 전부에 정확히 대응하는지 확인하세요.
- 말소 절차 확인. 확약이 있다는 사실과 실제 말소가 가능한지는 구분해야 합니다. 입찰 전 매각물건명세서, 등기부, 확약서 문구를 대조해야 합니다.
- 대항력 구조 이해. 확약이 배제되면 현재 회차 기준 낙찰가 51,450,000원에 미배당 65,876,100원이 더해져 룰상 총액이 117,326,100원이 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1번에 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 기재가 있으므로 입찰 전 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 감정 이용상태는 오피스텔이고, 주변은 공장·업무시설·지원시설 중심 지역입니다. 실사용·임대·재매각 수요를 아파트처럼 가정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부, 매각물건명세서, 현황·감정 자료를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류와 현장 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있으면 기회, 없으면 함정”
이 물건의 본질은 5,145만원짜리 저가 오피스텔이 아니라, 1.16억 대항력 임차권이 걸린 확약 확인형 물건입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 아무리 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질총액은 보증금 수준으로 고정됩니다. 반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 원본대로 유효하고, 그 대상이 홍윤지 임차권에 정확히 대응한다면 매수인 실질 인수는 0원*이 되어 현재 최저가 51,450,000원이 판단 기준이 됩니다. 권리의 답은 “확약서”에 있고, 가격의 답은 그 확약이 실제로 작동하는지에 있습니다.
