인천지방법원 2026타경500092. 인천 서구 청라동 청라디오스텔 16층 1609호 오피스텔입니다. 감정가는 83,400,000원이고, 2회 유찰 후 최저매각가는 40,866,000원입니다. 겉으로는 감정가의 49%까지 내려온 저가 물건처럼 보이지만, 권리분석의 초점은 주택임차권등기입니다. 등기부 을구 5번에 임혜영의 주택임차권등기 보증금 121,500,000원이 올라와 있고, 명세서상 인수권리로 표시되어 있습니다.
다만 이 임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다. 따라서 이 임차권등기 자체는 룰상 보증금 121,500,000원을 각주로 확인하되, 매수인이 실제로 떠안는 금액은 0원*으로 봅니다. 이 확약은 을구 5번 임혜영 임차권등기에만 적용됩니다. 별도 점유자로 확인되는 임정혜는 전입이 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않아 현장·서류 보완 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 167-29 청라디오스텔 16층1609호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 본건 오피스텔로 이용 중 · 제16층 제1609호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평지붕 16층 건물 내 제16층 제1609호 |
| 소유자 | 조성희 (2022.12.09. 소유권이전, 거래가 124,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,400,000원 / 40,866,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 121,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 소멸
말소기준은 2018.11.21. 주식회사하나은행 근저당권으로 정리됩니다. 이후 조성희의 소유권이전, 임혜영 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 임혜영의 임차권등기는 명세서상 인수권리로 표시되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 그 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명, 승계 중복신고 없음
보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 임차인은 없습니다. 따라서 실제 임차인은 임정혜와 임혜영 2명으로 정리됩니다. 임혜영은 임차권등기권자이고, 임정혜는 현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 점유자입니다.
| 임차인 | 점유·권리 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임정혜 | 현황조사·매각물건명세서상 점유자 | 전입 2025.11.26 / 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 | 전입신고가 말소기준권리 이후. 보증금은 확인 필요 |
| 임혜영 | 16층 1609호 19.57㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.11.18 / 확정 2022.10.14 | 121,500,000원 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 | 말소동의 확약서 제출로 실질 0원* |
* 임혜영 임차권등기는 명세서상 인수권리로 표시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 그 임차권등기 인수는 실질 0원으로 본다. 보증금 121,500,000원은 룰상 확인 금액으로 병기한다.
③ 예상배당표 (매각가 40,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,135,588원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 66,000,000원 | 39,730,412원 |
| 2. 근저당 · 인카금융서비스주식회사 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 121,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 200,500,000원 중 예상 배당은 39,730,412원이며, 채권자 미배당은 160,769,588원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 “초은고등학교” 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재한 환경입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 세로장방형 토지의 오피스텔 건부지이며, 남측 약 20m 도로와 서측·북측 약 15m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 표시됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 임혜영 임차권등기 보증금 121,500,000원은 명세서상 인수권리로 표시됩니다. 실질 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 의존합니다.
- 확약 범위 구분. 확약은 을구 5번 임혜영 임차권등기에 한정됩니다. 다른 점유관계까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
- 임정혜 보증금 확인. 임정혜는 전입이 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서와 현장조사로 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 미배당 구조 확인. 현재 회차 기준 채권자 미배당은 160,769,588원이고, 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 경매 취하·변경 가능성은 진행 전 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성 점검. 용도는 오피스텔입니다. 아파트로 가정하지 말고, 청라디오스텔 1609호의 임대수요, 관리비, 공실 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고 입찰가를 산정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*”은 확약 확인이 전제다
이 물건은 단순히 “2회 유찰, 최저가 40,866,000원”만 보고 판단하면 안 됩니다. 핵심은 명세서상 인수권리로 표시된 임혜영 주택임차권등기입니다. 보증금은 121,500,000원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 그 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 그래서 시세 비교나 자금계획의 기준은 최저가에 숨은 인수액을 더한 실질취득 40,866,000원*입니다.
다만 확약은 임혜영 임차권등기에만 적용됩니다. 임정혜는 전입이 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상이고, 현재 회차에서도 채권자 미배당이 160,769,588원으로 큽니다. 결론은 가격은 낮아졌지만, 확약 원본과 점유관계 확인이 먼저인 C급 확인형 물건입니다.
