인천지방법원 2026타경500103. 인천 서구 마전동 정은팰리스8차 B동 3층 302호로, 집합건축물대장상 도시형생활주택 단지형다세대주택입니다. 전용면적은 51.53㎡이고 2017년 3월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 물건입니다. 감정가 135,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 94,500,000원으로 내려왔습니다.
권리 흐름의 기준은 2018년 4월 27일 접수된 구로신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 12,000,000원이고, 같은 날 이보다 뒤의 접수번호로 신탁등기가 들어왔습니다. 이후 2025년 6월 18일 전입한 장호석은 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으며 보증금 승계도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 가능성 및 실제 배당순서는 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500103 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1126 정은팰리스8차 3층 302호 도로명: 인천광역시 서구 마전로5번길 17 |
| 용도 / 전용 | 근린주택 · 도시형생활주택 단지형다세대주택 · 전용 51.53㎡ · 5층 중 3층 |
| 현재 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구로신용협동조합 / 132,600,751원 |
| 등기상 근저당 | 채권최고액 12,000,000원 · 채무자 이미희 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 신탁원부는 필수 확인
말소기준은 2018년 4월 27일 접수번호 161960의 구로신용협동조합 근저당권입니다. 현재의 신탁등기는 바로 다음 접수번호 161961로 기록되어 말소기준권리보다 후순위입니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
다만 등기부에는 이 부동산과 관련해 임대차 등의 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 통해 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 확인해야 한다는 주의사항이 부기되어 있습니다. 현재 등기명의인도 교보자산신탁주식회사이므로 임차인의 계약 상대방, 수탁자 동의 여부와 신탁재산의 처분 조항을 원본 신탁원부에서 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
조사된 실제 임차인은 장호석 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일은 2025년 6월 18일로 말소기준권리인 2018년 4월 27일 근저당보다 늦습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장호석 | 2025.06.18 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 가격 여지는 있지만 거래 편차가 크다
정은팰리스8차 B동은 11세대 규모이며, 대상 면적과 인접한 50.02㎡~53.37㎡ 거래를 포함한 최근 실거래 7건의 평균은 130,714,285원입니다. 최저가는 이 평균의 72.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 51.53㎡ | 4 | 139,000,000원 |
| 2024.05 | 50.02㎡ | 3 | 107,000,000원 |
| 2024.02 | 53.37㎡ | 5 | 193,000,000원 |
| 2023.05 | 50.02㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2023.02 | 50.02㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 50.02㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2021.12 | 50.02㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 130,714,285원 |
실거래 범위는 86,000,000원~193,000,000원으로 넓습니다. 대상과 면적이 일치하는 51.53㎡의 2026년 3월 4층 거래는 139,000,000원입니다. 현재 최저가와 실질취득액은 94,500,000원이므로 단순 평균 대비 가격 여지는 있지만, 11세대 소규모 건물이고 거래가격 편차가 큰 만큼 내부 상태·층·향·점유 상태를 반영한 개별 평가가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 1. 근저당 · 구로신용협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 80,399,000원 |
집행비용은 매각가의 2.2%를 적용한 추정치입니다. 근저당은 채권최고액 기준으로 전액 배당되고 미배당 담보채권은 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 모든 회차에서 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 94,500,000원 | 12,000,000원 | 80,399,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 66,149,999원 | 12,000,000원 | 52,559,299원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 46,304,999원 | 12,000,000원 | 33,071,509원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 동측에는 보전녹지 임야인 큰짝산이 있고, 남측 등으로 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설과 간선도로까지의 거리 등을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2017년 3월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 위생·급배수, 난방, 도시가스 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 인접 필지와 등고평탄한 남서향 사다리형 토지이며, 남서측과 북서측으로 마전로5번길의 소로 지선도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·마전지구 지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구에 해당하며, 중로3류에 접합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 공부 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 건물로, 대단지 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 최근 7건 실거래가의 가격 편차도 큰 편입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 열람. 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한, 임대차 동의 조항과 경매 후 신탁등기 정리 조건을 확인하세요.
- 임차인 서류 대조. 장호석의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서·현황조사서 원본으로 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 대항력은 없지만 보증금 규모가 확인되지 않았으므로 소액임차인 최우선변제 적용 여부를 배당표에 반영해 다시 계산하세요.
- 청구액 차이 확인. 신청 청구액 132,600,751원과 등기상 채권최고액 12,000,000원의 차이를 경매신청서와 채권계산서에서 확인하세요.
- 현장 상태 점검. 같은 건물 유사면적 실거래가의 편차가 크므로 내부 수리 상태, 채광, 누수, 층간소음과 주차 여건을 직접 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력은 없지만 실제 임차인이 점유 중일 수 있으므로 인도명령, 이사협의 및 집행 비용을 응찰가에서 차감하세요.
- 체납 관리비 확인. 공용부분 관리비와 도시가스·전기·수도 체납 여부를 관리주체와 각 공급기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 신탁과 임차인을 확정하라
이 물건은 말소기준권리가 분명하고 장호석의 전입일이 그보다 늦어, 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 94,500,000원도 실거래 평균 130,714,285원의 72.3%로 내려와 가격만 보면 검토할 구간에 들어왔습니다.
그러나 현재 소유자가 교보자산신탁주식회사이고, 등기부에도 신탁원부 확인 주의사항이 기재되어 있습니다. 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부도 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만 서류 확인 난도는 낮지 않다”입니다. 신탁원부와 임차인 자료에서 추가 부담이 없음을 확인하고, 11세대 소규모 도시형생활주택의 환금성을 반영한 보수적인 가격으로 접근하는 것이 맞습니다.
