의정부지방법원 2025타경73682. 의정부시 민락동 민락2지구제일풍경채센텀-애비뉴모나코 1층 1-128호로, 감정평가상 판매시설(상점)이며 현재는 공실 상태입니다. 소유자 최재길은 2020.05.15. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 636,300,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 982,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준입니다. 이후 붙은 의정부시 압류 2건과 현재의 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
눈에 띄는 부분은 가격 하락 폭입니다. 감정가 702,000,000원에서 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 240,786,000원으로, 시나리오상 감정가의 34%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 감정평가상 실제 이용상태도 공실입니다. 따라서 “감정가 대비 많이 내려왔다”와 “시장가보다 싸다”는 같은 말이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73682 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 803 민락2지구제일풍경채센텀-애비뉴모나코 1층 1-128호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 오목로 196 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상점, 현재 공실 상태) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 중 상가 1층 1-128호 · 사용승인일 2020.01.23 |
| 소유자 | 최재길 · 2020.05.15. 소유권이전 · 거래가액 636,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 702,000,000원 / 240,786,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 620,786,117원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 등기상 핵심은 2020.05.15. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 982,800,000원이며 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 그 뒤 2024.10.24. 및 2025.06.09. 의정부시 압류가 설정됐고, 2025.11.26. 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 회차는 3회 유찰 상태이고 최저가 240,786,000원입니다. 시나리오에는 현 회차를 감정가 34%, 4회 유찰 시 24%, 5회 유찰 시 17% 구간으로 제시하고 있습니다. 다만 이 사건에는 동일·유사 상가의 최근 실거래 비교값이 없어 최저가와 실제 시장가의 관계를 수치로 확인할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,786,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,171,004원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 982,800,000원 | 236,614,996원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당권 채권최고액 982,800,000원 중 236,614,996원이 배당되고 746,185,004원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 240,786,000원 | 236,614,996원 | 746,185,004원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 168,550,200원 | 165,390,497원 | 817,409,503원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 117,985,139원 | 115,533,347원 | 867,266,653원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 즉 최저가가 내려가며 매수인의 등기상 인수액이 반대로 늘어나는 구조는 아닙니다. 다만 채권자 미배당액은 커지며, 가격 판단은 여전히 실제 상가 가치와 임대 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락초등학교 북동측 인근으로 대규모 아파트단지, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설과 각급 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통상태는 보통입니다.
- 이용상태. 판매시설인 상점으로 평가됐으나 현재는 공실 상태입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 40미터, 서측 및 북측으로 폭 약 25미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·민락2지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 해당하며, 대로1류 및 중로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 13,480.6㎡, 공시지가 2,312,000원/㎡이며 업무용 토지로 분류돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 감정평가 당시 공실인 만큼 현장 방문으로 유동인구, 상가 동선, 전면 노출과 실제 영업 가능성을 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 현장을 다시 대조해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가 240,786,000원이 시장가보다 낮은지 여부는 인근 유사 상가의 매매·임대 조건으로 별도 검증해야 합니다.
- 상가 운영비 점검. 관리비, 공용부분 비용, 시설 상태 등 인수 후 실제 보유비용을 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 우리은행 근저당, 의정부시 압류, 현재 경매개시결정의 존속·말소관계를 입찰 직전 최신 등기부로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.05.15. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
반면 투자 판단의 핵심은 권리보다 공실 상가의 실제 가치입니다. 감정가 702,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 240,786,000원까지 내려왔지만, 이를 뒷받침하거나 반박할 실거래 시세 자료가 없습니다. 현재 이용상태도 공실입니다. 따라서 이 물건은 “34%까지 떨어졌으니 싸다”가 아니라 “권리는 정리되지만 상가 가치와 임대수요를 직접 확인해야 하는 물건”으로 보는 편이 맞습니다.
