의정부지방법원 2025타경73682. 경기도 의정부시 민락동 소재 민락2지구제일풍경채센텀-애비뉴모나코의 1층 1-128호입니다. 감정평가상 용도는 판매시설(상점)이며 현재 공실 상태입니다. 감정가는 702,000,000원, 4회 유찰된 현재 최저매각가는 168,550,000원입니다. 감정가와 최저가의 차이가 상당하지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 상업용 부동산입니다. 감정가 대비 할인 폭을 곧바로 시장가격 대비 할인 폭으로 해석해서는 안 됩니다.

등기부의 핵심 권리는 2020.05.15 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 982,800,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 의정부시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고 확인된 임차인 신고는 없으므로, 현장 점유 및 임대차 여부를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 982,800,000원이며, 매각으로 소멸할 권리입니다. 이후 설정된 의정부시 압류 2건과 현재 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 신탁등기는 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.

② 임차·점유 및 공실 위험

확인된 임차인 신고는 없습니다. 감정평가서상 본건은 판매시설(상점)로서 현재 공실 상태입니다. 그러나 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인이 없다는 사실과 법률상 인수 위험이 전혀 없다는 판단을 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

이 물건은 현재 임대수익이 확인되지 않는 상가입니다. 매수 후 실제 수익률은 신규 임차인 확보 가능성, 실현 임대료, 공실 기간, 관리비 및 시설 상태에 따라 달라집니다. 따라서 매각가격만으로 투자 수익성을 산정하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%, 그러나 시세는 별도

감정가 702,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저가는 168,550,000원입니다. 감정가 대비 약 24% 수준까지 낮아졌습니다. 과거 소유권 취득 당시 등기된 거래가액은 636,300,000원입니다.

하지만 과거 취득가액과 감정가는 현재 시장에서 실제 매수자가 지불할 가격을 직접 증명하지 못합니다. 특히 상가는 점포별 동선, 가시성, 집객력, 임대수요, 업종 제한 및 공실 위험에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 최저가가 시세보다 저렴하다고 결론 낼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,550,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 근저당권 배당액은 채권최고액 기준으로 계산한 금액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 법원의 배당절차 및 최종 채권관계에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 가정 매각가에서는 채권최고액 기준으로 근저당권에 817,409,700원의 미배당이 발생합니다. 이는 채권최고액을 사용한 계산상 부족액으로, 확정된 실제 잔존채무와는 다릅니다. 미배당액이 크다는 이유만으로 매수인 인수채무가 발생하는 것은 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 증가

추가 유찰 시나리오에서 최저가는 각각 117,984,999원, 82,589,499원으로 내려가지만 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 어느 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 가격과 배당의 기계적 계산이며, 더 낮은 최저가가 적정 투자금액이라는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 민락초등학교 북동측 인근으로 대규모 아파트단지, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설이 혼재합니다. 학교·생활편익시설·공공시설 등이 소재하여 상가 입지조건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 소재합니다. 전반적인 교통상태는 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 남측 폭 약 40m, 서측 및 북측 폭 약 25m의 포장도로에 접합니다. 다만 개별 점포의 도로 노출, 출입 동선 및 보행객 접근성은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물로, 대상은 상가 1층 1-128호입니다. 사용승인일은 2020.01.23이며 급배수·위생·소방·엘리베이터·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 준주거지역·민락2지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 상업시설 특성. 현재 공실 상태여서 실현 임대료가 확인되지 않습니다. 주변 상권 규모만으로 개별 점포의 영업성과와 임대수요를 보장할 수 없습니다.
• 환금성. 4회 유찰된 상업용 물건인 만큼 재매각 시 매수수요, 예상 매각기간 및 거래비용을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 시세 확인. 인근 유사 상가의 최근 매매사례와 실제 거래 가능한 가격을 조사하고, 감정가가 아닌 현재 상업용 부동산 가치로 입찰 상한을 설정하세요.
• 임대수익 검증. 주변 유사 점포의 실현 임대료, 보증금, 관리비, 공실 기간 및 임차 수요를 확인해 수익률을 계산하세요.
• 점포 개별성 확인. 1층 1-128호의 보행 동선, 가시성, 출입구, 전면 폭, 시설 상태 및 사용 가능한 업종을 직접 점검하세요.
• 점유관계 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 상가건물 임대차 현황, 사업자등록 및 실제 점유상태를 대조하세요.
• 공동담보·권리 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보 소멸 부기, 채권양도 관계, 등기상 말소기준권리 및 배당 관련 서류를 확인하세요.
• 체납 관리비·공과금. 상가의 공용부분 관리비 체납 여부와 인수 가능 비용, 시설 복구비를 관리주체에 확인하세요.
• 유찰 이력 검토. 4회 유찰 원인을 단순 가격 문제로 단정하지 말고 상권·공실·점포구조·매수수요를 종합적으로 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸하지만, 공실 위험까지 소멸하지는 않는다”

이 물건은 등기상 말소기준과 매각 후 권리소멸 구조가 비교적 명확한 1층 상가입니다. 우리은행 근저당권 이후 압류와 현재 임의경매개시결정은 소멸할 예정이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단에서 중요한 사실은 4회 유찰에도 불구하고 현재 공실인 판매시설이라는 점입니다. 감정가 702,000,000원 대비 최저가 168,550,000원은 상당히 낮지만, 이는 감정가 대비 비율이지 최근 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 실거래와 임대수익이 확인되지 않는 이상 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 권리조건부 양호, 투자성 보수적 접근입니다. 현장 점유와 임대차를 확인하고, 실제 임차인 유치 가능성 및 시세를 검증한 뒤에만 입찰가격을 결정해야 합니다. 상가에서는 낮은 낙찰가 자체보다 매수 후 얼마의 수익을 만들고, 필요할 때 얼마에 다시 팔 수 있는지가 더 중요합니다.