인천지방법원 2026타경500106. 미추홀구 숭의동 ‘대준블루온’ 102동 15층 1504호, 전용 47.03㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 권리 하나를 단순히 “소멸”이라고 읽어서는 안 된다는 점입니다. 임차권자 공경호의 주민등록일·점유개시일은 2022.05.19로, 현재 말소기준인 현대캐피탈 가압류 2022.07.25보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력 있는 임차인이고, 보증금 235,000,000원 중 배당되지 않는 금액은 매수인 승계 문제가 생길 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 평가합니다. 따라서 현재 최저가 80,850,000원에 낙찰받는 경우의 가격 판단 기준은 보증금 235,000,000원이 아니라 실질취득 80,850,000원입니다. 다만 입찰 전에는 확약서 원본의 적용 대상과 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500106 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 342-30 대준블루온 102동 15층 1504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 47.03㎡ · 철근콘크리트구조 15층 내 15층 |
| 소유자 | 박철훈 · 2022.06.10 매매 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인, 그러나 확약이 핵심
2016년 설정된 남원농업협동조합 근저당권은 2019.04.16 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.07.25 현대캐피탈 가압류 28,652,555원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 공경호의 전입·점유는 2022.05.19로 말소기준보다 빠르므로 임차인 자체는 대항력을 갖습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공경호 | 47.03㎡ 전부 · 2022.05.19 | 2022.04.18 | 235,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 배당요구일은 2024.06.07입니다. *현재 회차 배당 계산상 미배당액은 156,005,300원이지만, 해당 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’이 중요하다
대준블루온102동의 실거래 12건 전체 평균은 163,833,333원입니다. 하지만 여기에는 2022년의 235,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단 기준으로 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 시장을 우선하면 최근 12개월 평균은 141,000,000원, 최신 거래는 2026.05 · 135,000,000원입니다. 최근 가격이 과거 구간보다 17.8% 하락한 것으로 집계돼 있어 하락 추세를 반드시 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.32㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2026.03 | 48.32㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2025.09 | 48.32㎡ | 13 | 143,000,000원 |
| 2022.07 | 48.32㎡ | 14 | 167,000,000원 |
| 2022.06 | 47.03㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2022.05 | 47.03㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2022.05 | 48.32㎡ | 14 | 169,000,000원 |
| 2022.04 | 48.32㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2022.04 | 45.18㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2022.03 | 48.32㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2022.02 | 48.32㎡ | 12 | 162,000,000원 |
| 2022.02 | 45.18㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 141,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 80,850,000원은 최근 12개월 평균 141,000,000원의 57.3%입니다. 최신 거래 135,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 확약이 유효하게 적용되는 한 현재 회차에 가격 여유가 존재하는 구조로 볼 수 있습니다. 다만 시장 자체가 -17.8% 하락 추세이므로 과거 전체 평균 163,833,333원을 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,855,300원 |
| 1. 임차인 공경호 보증금 | 235,000,000원 | 78,994,700원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 | 28,652,555원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 156,005,300원으로 매수인 인수액에 잡힙니다. 다만 해당 임차권등기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 아파트입니다. 대준블루온102동은 62세대이며 사용승인일은 2016.05.27입니다.
- 입지. 숭의로터리 남서측 인근으로 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물의 15층 1504호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 토지로 공동주택·근린생활시설 건부지로 이용 중이며 남동측 및 북서측 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 2,579,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 141,000,000원이나 최근 가격 추세가 -17.8%로 집계돼 있어 매도 시 보수적인 가격 설정이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 을구 3번 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 본건 매수인에게 적용되는지 조건과 범위를 확인하세요.
- 임차인 권리 재확인. 공경호는 2022.05.19 전입·점유, 2022.04.18 확정일자, 보증금 235,000,000원으로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
- 배당액 확인. 현재 회차 계산상 임차인 예상배당은 78,994,700원, 룰상 미배당액은 156,005,300원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 핵심 인수 위험입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 163,833,333원보다 최근 12개월 평균 141,000,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -17.8%이므로 현재 최저가가 낮더라도 향후 매도가격을 과거 고가 거래에 맞춰 잡지 않는 것이 안전합니다.
- 2회 유찰 배경 점검. 현재 회차는 감정가의 49%이며 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 권리 문제와 시장 가격을 함께 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 현장에서 별도로 확인하세요.
- 공법상 제한 확인. 토지거래계약 허가구역 등 감정평가서에 기재된 규제의 적용 여부를 입찰 주체 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·말소동의 확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형처럼 보이지만, 승부처는 확약의 효력”
표면만 보면 보증금 235,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 매각가가 80,850,000원이어서 인수 부담이 큰 전형적인 대항력 임차인 사건입니다. 실제 배당 계산에도 미배당 156,005,300원이 잡힙니다. 그러나 매각물건명세서에는 바로 그 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 확약이 정상 적용되는 전제에서는 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 80,850,000원입니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균 141,000,000원의 57.3%이고 최신 거래 135,000,000원보다도 낮아 여유가 있습니다. 반면 최근 시장 추세는 -17.8%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 결론은 단순합니다. 확약 원본의 효력까지 확인되면 가격 경쟁력이 있는 권리특수형 물건이지만, 그 확인이 빠지면 156,005,300원의 인수 위험을 다시 떠안게 됩니다. 이 사건은 ‘최저가가 얼마나 싼가’보다 말소동의 확약이 실제로 어디까지 보장하는가가 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
