인천지방법원 2026타경500109. 인천 서구 검암동 이원캐슬 에이동 4층 401호, 감정평가상 공동주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 162,000,000원, 현재 최저매각가는 2회 유찰 후 79,380,000원입니다. 단순히 숫자만 보면 실거래 평균 151,888,888원 대비 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 권리분석의 승부처가 임차권등기 인수 여부에 있습니다. 말소기준은 2012.09.27 계양새마을금고 근저당권이고, 그 뒤의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제의 임차권은 을구 8번 주택임차권등기입니다. 임차권등기에는 박동기, 전입 2020.03.27, 확정일자 2020.02.27 및 2022.02.23, 임차보증금 135,000,000원 및 153,000,000원이 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 이 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원*으로 봅니다. 이 전제가 깨지면 가격 판단이 완전히 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500109 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 623-6 이원캐슬 에이동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공동주택(단지형 다세대주택) · 전용 55.9㎡ |
| 소유자 | 이기한 (2022.04.26. 거래가 153,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 79,380,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 153,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당
말소기준은 2012.09.27 을구 1번 계양새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주택임차권등기는 말소기준보다 뒤에 등장하지만, 매각물건명세서에 인수권리로 표시되어 있고 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 구조입니다. 그래서 이 사건은 “권리가 깨끗하다”가 아니라 “확약서를 확인해야 실질 인수 0원이 되는 물건”입니다.
② 임차인·인수 체크 — 확약부 0원*, 미상 항목은 별도 확인
| 대상 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김옥희 | 전입 2024.12.06 / 확정 해당 없음 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 0원 |
| 박동기 4층 401호 전부 · 주거 임차권등기 | 전입 2020.03.27 / 확정 2020.02.27·2022.02.23 | 135,000,000원 / 153,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 | 실질 0원* |
| 임차권 경정 기재 | 전입 확인 필요 / 확정 2020.02.27 | 확인 필요 | 가능·미상 | 배당요구 | 해당 없음 | 확약 대상 대조 필요 |
* 임차권등기 기재 보증금 135,000,000원 및 153,000,000원은 확약이 없을 때 반드시 따져야 할 금액입니다. 본 리포트의 실질취득 79,380,000원은 해당 임차권 말소동의 확약서가 유효하다는 전제입니다.
③ 시세 비교 — 낮은 가격은 맞지만, ‘확약 전제’ 가격이다
이원캐슬A동B동은 총 23세대, 사용승인일은 2012.09.14입니다. 최근 거래 9건의 평균은 151,888,888원, 최저는 127,000,000원, 최고는 163,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득액은 확약서 유효 전제에서 79,380,000원이고, 이는 실거래 평균의 52.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 55.9㎡ | 4 | 127,000,000원 |
| 2025.11 | 55.9㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.06 | 52.15㎡ | 3 | 149,000,000원 |
| 2025.05 | 52.15㎡ | 3 | 149,000,000원 |
| 2024.12 | 52.45㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 2022.07 | 52.45㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2022.06 | 51.6㎡ | 2 | 162,000,000원 |
| 2022.05 | 52.45㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 2022.04 | 55.9㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 151,888,888원 |
④ 예상배당표 (매각가 79,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,828,840원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 계양새마을금고 | 1,300,000,000원 | 77,551,160원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 계양새마을금고 | 169,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 66,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 61,200,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 153,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 대부분이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상배당이 없습니다. 채권자 전체 미배당은 1,671,648,840원으로 산정되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 간재울중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 섞여 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호이며, 위생·급배수설비, 난방설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 동측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 23세대 규모의 다세대주택으로, 실거래 표본은 있으나 대단지 아파트처럼 매수층이 넓은 유형은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박동기 주택임차권등기에 정확히 대응하는지 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 기재 대조. 확정일자 2020.02.27 기재와 2022.02.23 경정 내용이 같은 임차권의 보정인지, 별도 위험으로 남는지 원본으로 맞춰보세요.
- 점유자 확인. 김옥희 전입 및 현장 점유관계는 보증금·임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득액 79,380,000원*을 시세와 비교해야 합니다. 확약이 흔들리면 실질취득액도 달라집니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 23세대 물건이므로 낙찰 후 매도·임대 수요와 내부 상태 확인이 중요합니다.
- 관리비·당해세. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능성은 배당표에 반영되지 않을 수 있으니 별도로 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 “확약이 맞다”
이 사건은 현재 회차 실질취득액이 실거래 평균의 52.3%라서 숫자만 보면 매력적입니다. 하지만 그 매력은 박동기 주택임차권등기의 말소동의 확약서가 정확히 작동할 때만 유지됩니다. 보증금 기재액이 135,000,000원 및 153,000,000원으로 크기 때문에, 확약서 범위와 임차권 경정 기재, 현장 점유관계까지 대조해야 합니다. 결론은 단순합니다. 확약 확인 완료 전에는 보류, 확인 완료 후에는 가격 메리트가 있는 C급 검토 물건입니다.
