인천지방법원 2026타경500113. 계산동 다우빌라 103동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 90,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 44,100,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건의 권리분석은 가격보다 박은미 임차권을 먼저 봐야 합니다.
박은미는 2021.09.06 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.08.16입니다. 2023.10.30에는 보증금 99,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정은 2026.01.08이므로 임차권이 훨씬 앞섭니다. 원칙대로라면 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 선순위 대항력 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 298-1 다우빌라 103동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 장제로755번길 32-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 내 1층 101호 |
| 임차권 범위 | 1층 101호 37.85㎡ 전부 |
| 소유자 | 주현미 · 2023.04.17 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 99,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
과거 씨티은행 근저당과 황간농업협동조합 근저당은 이미 말소되었습니다. 현재 권리관계에서 중요한 기준점은 2026.01.08 강제경매개시결정입니다. 박은미의 주민등록·점유는 2021.09.06, 임차권등기는 2023.10.30으로 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매각으로 자연 소멸하는 후순위 임차권이 아니라 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박은미 | 1층 101호 37.85㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 99,000,000원 | 2021.09.06 / 2021.08.16 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 중복신고 아님 |
박은미는 전입·점유와 확정일자를 갖추었고 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 현재 회차에서는 집행비용 1,193,800원을 제외한 42,906,200원이 임차인에게 배당되는 계산이고, 보증금 잔액 56,093,800원이 룰상 매수인 인수액입니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 44,100,000원으로 감정가 90,000,000원의 49%입니다. 확약이 유효하게 적용되면 박은미 임차권의 실질 인수는 0원이므로, 권리상 실질취득 기준은 현재 최저매각가 44,100,000원입니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 49%라는 사실만으로 현재 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 등기상 과거 거래가액은 2009년 99,000,000원, 2021년 99,000,000원, 2022년 100,000,000원, 2023년 100,000,000원으로 확인되지만, 이를 현재 시세로 그대로 대입해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,193,800원 |
| 1. 임차인 박은미 보증금 | 99,000,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 99,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 임차보증금 부족분은 56,093,800원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이며, 제출된 말소동의 확약을 적용하면 박은미 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려갈수록 룰상 인수액은 커진다
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 비율 | 룰상 인수액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 44,100,000원 | 49% | 56,093,800원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 30,869,999원 | 34% | 69,085,661원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 21,608,999원 | 24% | 78,179,963원 | 실질 0원 |
확약을 배제한 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 떨어질수록 임차보증금 미배당액이 커져, 낙찰가 하락이 실질 취득비용 절감으로 그대로 이어지지 않습니다. 실제로 현재 회차의 룰상 인수액 56,093,800원은 3회 유찰 시 69,085,661원, 4회 유찰 시 78,179,963원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 말소동의 확약이 제출되어 있다는 점이 일반 인수형과 결정적으로 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부현초등학교 서측 약 50미터 지점에 위치하며, 주위에는 동류형 공동주택·아파트 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 101호이며, 외벽은 적타일붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역·절대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 을구 순위 5번 박은미 임차권 전체를 대상으로 하는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰·대금납부 이후 말소가 어떤 조건과 절차로 이루어지는지 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 현황점유자와 실제 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 비교자료 없이 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 마세요.
- 배당구조 확인. 현재 배당계산에서는 임차인에게 42,906,200원이 배당되고 신청채권자 주택도시보증공사에는 0원이 배당됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 최신 거래사례를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49%보다 확약이 먼저다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 90,000,000원짜리 다세대가 두 차례 유찰되어 44,100,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 선순위 박은미 임차권의 보증금은 99,000,000원이고, 현재 회차 배당만 적용하면 56,093,800원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이었다면 이 금액 때문에 ‘감정가 49%’라는 할인율의 의미가 크게 줄어듭니다.
이번 사건의 결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 규칙대로 적용하면 박은미 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득 기준은 최저매각가 44,100,000원입니다. 다만 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가격보다 저렴한지는 단정할 수 없습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 최신 거래사례 확인 후 판단. 이 두 가지 확인이 이번 입찰의 핵심입니다.
