인천지방법원 2026타경500116. 문학동 덕수빌리지 제3층 제302호, 감정상 이용상태는 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 131,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 64,190,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차권등기와 확약서입니다. 을구 12번 주택임차권은 임차보증금 165,000,000원으로 매우 크지만, 비고에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 나타나 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
다만 확약은 진영학 임차권등기에 관한 해소 장치로 읽어야 합니다. 현황조사·매각물건명세서상 별도 점유자로 보이는 김경원은 전입일이 2025.06.04이고 보증금은 확인되지 않습니다. 말소기준 이후 전입으로 표시되어 대항력은 없다고 보되, 실제 점유·명도·보증금 미상 부분은 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500116 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 155-17 덕수빌리지 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 신승희 (2023.04.07. 소유권이전, 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 핵심지표 — 싸 보이지만 ‘확약 확인형’
② 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 소멸
등기 흐름상 현재 소유자는 신승희이고, 이후 김혜경 근저당권, 진영학 주택임차권, 하나캐피탈·충북신용보증재단 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정이 이어집니다. 데이터상 말소기준은 2004.08.30. 국민은행 근저당권으로 산정되어 있으며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금 압류가 있어 당해세가 확인되면 배당 순위와 미배당은 달라질 수 있습니다.
③ 임차인·점유 관계
| 이름 | 점유/범위 | 전입·확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김경원 | 확인 필요 | 전입 2025.06.04 · 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 진영학 | 3층 302호 59.61㎡ 전부 · 주거 | 전입 2021.09.06 · 확정 2021.09.06 · 배당요구 2023.10.13 | 165,000,000원 | 대항력 없음 확약 |
실제 임차인·점유자는 2명으로 표시됩니다. 진영학의 임차보증금은 165,000,000원이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원입니다. 김경원은 전입신고가 말소기준권리 이후로 표시되어 대항력은 없지만, 보증금과 실제 점유 범위는 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,555,420원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 71,500,000원 | 62,634,580원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 덕수종합건설주식회사 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 대전온누리신용협동조합 | 107,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,760,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 경매개시결정 · 대전온누리신용협동조합 | 165,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 인천서부새마을금고 | 97,200,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 충남신용보증재단 | 22,525,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 경매개시결정 · 인천서부새마을금고 | 165,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 9번 근저당권 · 가리봉새마을금고 | 100,800,000원 | 0원 |
| 10. 을구 11번 근저당권 · 김혜경 | 60,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 16번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 5,874,810원 | 0원 |
| 12. 갑구 17번 가압류 · 충북신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 19번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 1,014,659,810원 중 채권자 배당은 62,634,580원, 미배당은 952,025,230원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 ‘삼호어린이공원’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·상가점포가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호이며, 위생·급배수설비와 난방설비를 갖추었습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 내부 확인. 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 내부구조를 확인하지 못했습니다. 입찰 전 내부구조와 점유 상태 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 12번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지, 낙찰 후 말소 절차가 어떻게 진행되는지 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 김경원의 실제 점유 여부, 보증금 유무, 명도 협의 가능성을 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 확인으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당과 비용 구조가 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가서상 내부구조를 직접 확인하지 못한 물건이므로 수리비와 사용 가능 상태를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 환금성 보수 적용. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49.0%까지 낮아졌지만, 다세대·임차권등기·명도 확인형 물건이므로 재매각 속도는 낮게 가정해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항표 수치를 기준으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약 이행이 먼저다”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 1.31억에서 6,419만원까지 내려온 고할인 물건입니다. 하지만 핵심은 할인율이 아니라 165,000,000원 임차권등기의 처리입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 보지만, 그 확약은 해당 임차권에 한정됩니다. 별도 점유자, 세금 압류, 내부 미확인, 다세대 환금성까지 감안하면 결론은 권리 해소 조건부 저가형입니다. 확약 원본과 점유관계를 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있습니다.
