62,720,000원
인천지방법원 2026타경500121. 학익동 다솔타운 103동 2층 202호, 전용 56.76㎡의 다세대주택입니다. 소유자 이수형은 2021.12.02. 이 물건을 거래가 156,000,000원에 취득했습니다. 등기상 현재 권리 흐름의 핵심은 2022.09.30. 주식회사다올저축은행의 가압류 16,674,803원이고, 이 가압류가 말소기준입니다. 문제는 임차인 이지훈의 전입·점유가 이보다 앞선 2021.11.17.이라는 점입니다.
이지훈은 2021.10.06. 임대차계약, 2021.10.08. 확정일자, 2021.11.17. 주민등록 및 점유개시, 보증금 156,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 임차인입니다. 2023.12.19. 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나므로, 낙찰가 자체가 싸 보여도 실질취득액은 보증금 부근에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500121 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 658-10 다솔타운 103동 2층 202호 · 매소홀로427번길 7-17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.76㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이수형 (2021.12.02. 거래가 156,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 최저가가 아니라 임차보증금이 기준
등기상 2013.07.30. 설정된 한국양토양록축산업협동조합 근저당권 111,600,000원은 2021.11.17. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.09.30. 다올저축은행 가압류 16,674,803원입니다. 이후 2026.01.08. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이지훈의 전입·점유는 2021.11.17.로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.12.19.이지만 대항력 판단의 핵심인 주민등록과 점유가 이미 선행되어 있어 대항력 있음으로 분석됩니다. 확정일자 2021.10.08.과 배당요구도 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지훈 | 2층 202호 56.76㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 156,000,000원 | 2021.11.17 / 2021.10.08 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 | 2023.12.19 |
실제 임차인은 1명입니다. 이지훈은 보증기관 승계·대위 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다.
② 시세 비교 — 최저가 54.3%가 ‘싸다’는 뜻은 아니다
다솔타운103동 동일 면적 56.76㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 133,440,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건은 모두 115,600,000원이고 최신 거래 역시 2026.01. 115,600,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래 대비 -20.5%인 하락 추세도 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 56.76㎡ | 5 | 115,600,000원 |
| 2025.10 | 56.76㎡ | 5 | 115,600,000원 |
| 2023.11 | 56.76㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.11 | 56.76㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2021.12 | 56.76㎡ | 2 | 156,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.76㎡ | 2건 | 115,600,000원 |
표면상 현재 최저가 62,720,000원은 최근 12개월 평균의 54.3%입니다. 그러나 이 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 결론이 뒤집힙니다. 현재 회차에서는 임차보증금 미배당 94,808,960원이 붙어 실질취득이 157,528,960원이 되므로, 최근 12개월 평균·최신 거래 115,600,000원의 약 136.3% 수준입니다. 즉 최저가는 시세보다 낮지만 실질취득은 최근 시세보다 훨씬 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 1. 임차인 이지훈 보증금 | 156,000,000원 | 61,191,040원 |
| 2. 가압류 · 주식회사다올저축은행 | 16,674,803원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 156,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 이지훈에게 61,191,040원이 배당되고, 보증금 부족분 94,808,960원이 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 2.4% 추정치이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 62,720,000원 | 94,808,960원 | 157,528,960원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 43,904,000원 | 113,286,272원 | 157,190,272원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,732,799원 | 126,220,391원 | 156,953,190원 |
낙찰가가 62,720,000원에서 43,904,000원, 다시 30,732,799원으로 내려가도 인수액은 94,808,960원에서 113,286,272원, 126,220,391원으로 반대로 증가합니다. 결국 매수인의 경제적 부담은 156,000,000원 보증금 부근에서 사실상 고정됩니다. 집행비용 때문에 표의 합계가 보증금보다 소폭 높지만, 구조 자체는 “낙찰가 하락 → 인수액 증가”입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 다솔타운103동은 총 8세대입니다.
- 입지. 남인천중학교 북동측 인근에 위치하고, 주위에는 다세대주택·근린생활시설·업무시설·관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북동측으로 폭 약 7미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호이며 급·배수설비, 위생설비, 도시가스시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택 건부지이며 토지면적은 226.2㎡, 공시지가는 1,398,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 거래표본. 동일 면적 확인 거래는 5건이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 두 거래는 모두 115,600,000원입니다.
- 건물 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 62,720,000원만 보면 최근 시세의 54.3%지만, 미배당 인수 94,808,960원을 더한 실질취득은 157,528,960원입니다.
- 대항력 기준일 확인. 임차인 전입·점유 2021.11.17.이 말소기준 2022.09.30.보다 앞섭니다. 임차권등기일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 기재가 있습니다. 실제 입찰 전 대항력 포기까지 포함되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가해 실질부담은 156,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균·최신 거래는 115,600,000원이고 최근 추세는 -20.5%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 133,440,000원만 기준으로 삼지 마세요.
- 재매각 조건. 이 물건은 재매각이며 매수신청보증금은 20%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “6,272만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 감정가 대비 할인율도 아닙니다. 156,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 현재 최저가 62,720,000원에서 예상 배당 후 남는 보증금 94,808,960원을 인수하면 실질취득은 157,528,960원입니다. 한 번 더 유찰돼 43,904,000원이 되어도 인수액은 113,286,272원으로 늘고, 다시 유찰돼 30,732,799원이 되어도 126,220,391원을 인수합니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 115,600,000원이고, 최근 거래 추세도 -20.5%입니다. 즉 이 물건은 최저가만 보면 크게 할인돼 보이지만 실질취득으로 보면 최근 시세보다 높은 구조입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실은 중요한 변수지만, 기재된 내용만으로 대항력 포기까지 확정해 인수를 0원 처리할 수는 없습니다. 가격도 권리도 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.
