인천지방법원 2026타경500121. 미추홀구 학익동 다솔타운 103동 2층 202호, 전용 56.76㎡ 다세대주택입니다. 감정가 128,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 62,720,000원입니다. 표면 가격만 보면 실거래 평균의 절반 이하라 눈에 띄지만, 권리분석의 중심은 가격표가 아니라 을구 3번 주택임차권등기입니다.
임차권자 이지훈의 보증금은 156,000,000원입니다. 전입신고일은 2021.11.17이고 확정일자는 2021.10.08로 확인됩니다. 말소기준권리로 산정된 2013년 근저당보다 뒤에 들어온 점유라 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 명세서에는 이 임차권등기가 인수권리로 표시되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이 임차권등기 자체의 실질 인수는 0원*으로 처리하되, 입찰 전 원본 확약 범위와 말소 절차 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500121 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 658-10 다솔타운 103동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.76㎡ · 5층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 이수형 (2021.12.02. 거래가 156,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약을 같이 봐야 한다
말소기준으로 산정된 권리는 2013.07.30. 한국양토양록축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 쟁점은 뒤늦게 등기된 을구 3번 주택임차권입니다. 보증금은 156,000,000원으로 최저가보다 훨씬 크지만, 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리됩니다.
② 임차인·임차권등기 체크
| 이름 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지훈 | 2층 202호 56.76㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 156,000,000원 | 2021.11.17 / 2021.10.08 | 2023.12.19 | 대항력 없음 | 확정일자 있음 | 중복신고 아님 |
* 명세서상 인수권리로 표시된 임차권등기의 룰상 금액은 156,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권등기에 한해 실질 인수 0원으로 보았습니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트는 있지만 ‘확약 확인’ 전제
다솔타운103동 동일 면적 56.76㎡ 최근 실거래 5건은 115,600,000원~156,000,000원이고, 평균은 133,440,000원입니다. 현재 최저가 62,720,000원은 실거래 평균의 47.0%로, 숫자만 놓고 보면 할인 폭은 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 56.76㎡ | 5 | 115,600,000원 |
| 2025.10 | 56.76㎡ | 5 | 115,600,000원 |
| 2023.11 | 56.76㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.11 | 56.76㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2021.12 | 56.76㎡ | 2 | 156,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 133,440,000원 |
다만 이 가격 메리트는 임차권등기 말소동의 확약이 실제로 적용되어 매수인 인수가 0원으로 정리될 때의 이야기입니다. 확약 범위 밖의 임차인 인수위험은 자료상 확인되지 않지만, 현장 점유와 명세서 원본 확인 없이 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 1. 근저당 · 한국양토양록축산업협동조합 | 111,600,000원 | 61,191,040원 |
| 2. 가압류 · 주식회사다올저축은행 | 16,674,803원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사다올저축은행 | 156,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 156,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 440,274,803원 중 예상 배당은 61,191,040원이고, 미배당은 379,083,763원입니다. 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 62,720,000원 | 61,191,040원 | 379,083,763원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 43,904,000원 | 42,713,728원 | 397,561,075원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 30,732,799원 | 29,779,609원 | 410,495,194원 | 0원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 남인천중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·업무시설·관공서 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호이며, 급배수설비·위생설비·도시가스시설이 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이고, 북동측으로 로폭 약 7미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 다솔타운103동은 8세대 규모이고, 동일 면적 거래는 5건으로 확인됩니다. 대단지 아파트형 환금성보다는 개별 다세대의 가격·점유·권리 정리가 더 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어느 권리, 어느 금액, 어느 절차까지 포괄하는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 3번 주택임차권등기가 낙찰 후 실제로 말소되는지, 추가 협조나 서류가 필요한지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차권등기상 범위는 2층 202호 56.76㎡ 전부입니다. 현장 점유자와 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최저가 62,720,000원은 실거래 평균 대비 낮지만, 응찰가는 취득부대비용·명도비·관리비 확인분을 반영해 정해야 합니다.
- 관리비·공과금. 다세대주택도 공용부분 관리비, 미납 공과금, 사용승계 성격의 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·명세서·현황조사·실거래 자료 기준 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 “말소된다”를 확인할 물건
이 사건은 최저가만 보면 강하게 끌리는 물건입니다. 감정가 128,000,000원에서 62,720,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 133,440,000원과 비교해도 낮습니다. 하지만 이 물건의 본질은 할인율이 아니라 156,000,000원 임차권등기입니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 보는 구조입니다. 결론은 명확합니다. 가격은 매력적이나, 확약서 원본과 임차권등기 말소 가능성을 확인한 뒤에만 접근할 물건입니다.
