인천지방법원 2026타경500144. 부평구 부평동 무한레뷰 2층 203호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저가는 85,260,000원으로 감정가 174,000,000원의 49%입니다. 단순히 숫자만 보면 많이 내려온 물건처럼 보이지만, 권리분석의 중심은 유찰 횟수가 아니라 주택임차권등기와 말소동의 확약서입니다.
확인되는 실제 임차인은 유혜선 1명입니다. 보증기관이 임차인 지위를 중복 신고한 구조가 아니라, 실제 임차권등기권자가 존재하고 보증금은 166,000,000원입니다. 다만 전입신고일 2021.04.28은 말소기준권리일 2012.12.05 이후이므로 대항력은 없습니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 붙어 있어, 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 442-18 무한레뷰 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 2층 203호 65.4㎡ 전부 |
| 소유자 | 권영만 (2021.04.28. 소유권이전, 거래가액 166,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 85,260,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012.12.05, 임차권은 그 뒤
말소기준권리는 2012.12.05. 을구 1번 근저당권입니다. 유혜선의 주택임차권등기는 2023.05.24 등기된 권리이고, 전입신고일도 2021.04.28로 말소기준 이후입니다. 따라서 이 임차권은 대항력 있는 선순위 임차권으로 보지 않습니다.
② 임차인·임차권등기 점검
| 구분 | 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 유혜선 | 2층 203호 65.4㎡ 전부 · 주거(임차권등기) · 보증금 166,000,000원 | 없음 전입 2021.04.28 · 말소기준 2012.12.05 이후 | 후순위 확정일자 2021.03.30 · 배당요구 2023.05.24 | 실제 임차인 보증기관 중복신고 아님 · 확약서 전제 실질 0원* |
＊표시상 임차보증금은 166,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인되어 실질 인수액은 0원으로 보았습니다. 입찰 전 확약서 원본, 말소 조건, 적용 대상이 유혜선 주택임차권등기인지 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 단정은 보류
현재 최저가는 85,260,000원으로 감정가 174,000,000원의 49%입니다. 실질 인수액을 0원으로 보면 실질취득도 85,260,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 표본으로 시세를 확정하는 구조가 아니므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 싸다고 단정하면 안 됩니다. 이 물건의 가격 판단은 감정가 대비 할인폭과 함께, 오피스텔 환금성·명도·확약서 조건을 같이 봐야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 85,260,000원 | 49% | 0원* | 85,260,000원 |
| 3회 유찰 시 | 59,681,999원 | 34% | 0원* | 59,681,999원 |
| 4회 유찰 시 | 41,777,399원 | 24% | 0원* | 41,777,399원 |
④ 예상배당표 (매각가 85,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,934,680원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서인천새마을금고 | 149,500,000원 | 83,325,320원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 심현순 | 6,500,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 서인천새마을금고 | 166,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 166,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 2,607,000,000원 중 예상배당은 83,325,320원, 미배당은 2,523,674,680원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평시장역(인천지하철1호선) 북동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 제2층 제203호이며, 난방·승강기 설비가 확인됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 물건종류를 아파트로 보지 말고 오피스텔 환금성으로 판단해야 합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 중점 경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역이 확인됩니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유혜선 주택임차권등기에 적용되는지, 조건부 문구가 있는지 확인하세요.
- 인수 표시 재점검. 명세서상 인수권리로 표시된 권리가 확약서로 실제 말소되는 구조인지 매각기일 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명 기준. 유혜선은 보증기관 중복신고가 아닌 실제 임차인입니다. 명도 협의와 임차권등기 말소 절차를 함께 보세요.
- 가격 상한. 실질취득은 최저가 85,260,000원으로 보되, 시세 비교가 확정된 것은 아닙니다. 오피스텔 환금성과 내부 상태를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 관리비·점유 확인. 오피스텔은 관리비 체납, 공용부분 부담, 점유자 인도 일정이 수익률에 영향을 줍니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 확약서와 말소 조건은 별도로 검토하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “확약서 조건”이 먼저다
이 물건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 174,000,000원 대비 최저가 85,260,000원, 현재 회차 49%입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 주택임차권등기 인수 표시입니다. 유혜선 임차권은 말소기준 이후라 대항력은 없고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 실질 인수는 0원*으로 판단됩니다. 결국 결론은 조건부입니다. 권리는 확약서 확인 시 통과, 가격은 시세·환금성 확인 후 결정. 확약서 원본이 깨끗하게 맞아떨어질 때에만 현재 최저가의 의미가 살아납니다.
