인천지방법원 2026타경500148. 인천 미추홀구 주안동 리오센트럴타워 4층 403호, 전용 66.21㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 등기상 소유자는 오승훈으로 2022년 6월 24일 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 김하진은 2022년 6월 10일 주민등록·점유를 시작했고, 2022년 5월 16일 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2023년 2월 7일 압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당으로 받지 못하는 보증금은 매수인에게 넘어올 수 있는 구조입니다.
매각물건명세서에는 주택임차권등기와 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 다만 확인되는 내용은 임차권등기의 말소동의이고, 대항력 포기까지 명시된 것으로 확인되지 않습니다. 따라서 이 리포트에서는 확약만으로 인수를 0원 처리하지 않고, 현재 배당계산에 표시된 134,846,400원 인수 위험을 그대로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500148 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 66.21㎡ · 업무시설(오피스텔) · 15층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2017.01.18 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.06.24. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 117,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023년 2월 7일 국의 압류입니다. 이후 2025년 11월 14일 국의 추가 압류와 2026년 1월 9일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 주택임차권 자체는 2024년 3월 11일로 말소기준 이후지만, 김하진의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022년 6월 10일입니다. 따라서 임차권등기 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 보증금 2.5억의 대항력 인수형
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김하진 | 4층 403호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.10 | 2022.05.16 | 250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
실제 임차인은 김하진 1명입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저매각가 117,600,000원에서는 집행비용 2,446,400원을 제외한 115,153,600원만 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 보증금 250,000,000원 중 134,846,400원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 기준은 1.176억이 아니라 2.524억
리오센트럴타워 실거래는 12건이 확인되며 전체 평균은 147,700,833원입니다. 다만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 164,333,333원, 가장 최근인 2026년 3월 전용 66.21㎡ 2층 거래는 189,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 15.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 66.21㎡ | 2 | 189,000,000원 |
| 2025.11 | 66.21㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2025.04 | 59.95㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2024.07 | 59.99㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 66.21㎡ | 7 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 8 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 6 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 10 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 66.21㎡ | 10 | 144,770,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 9 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 66.21㎡ | 9 | 144,770,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 9 | 131,270,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 164,333,333원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 71.6%지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실제 판단 기준인 실질취득액 252,446,400원은 최근 12개월 평균 164,333,333원은 물론 최신 거래 189,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건을 “감정가 대비 49%라 싸다”거나 “최근 시세보다 저렴하다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 1. 임차인 김하진 보증금 | 250,000,000원 | 115,153,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 김하진의 보증금 부족분은 134,846,400원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 배당액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 117,600,000원 | 134,846,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 82,320,000원 | 169,561,760원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 57,624,000원 | 193,813,232원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 최저매각가는 117,600,000원에서 82,320,000원, 57,624,000원으로 감소하지만, 동시에 매수인 인수액은 134,846,400원에서 169,561,760원, 193,813,232원으로 증가합니다. 이것이 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 유찰률 자체를 가격 메리트로 보면 안 되는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 리오센트럴타워는 16세대입니다.
- 입지. 인천석암초등학교 남측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 인천2호선 석바위시장역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 사용승인은 2017.01.18이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 확인된 실거래 12건의 전체 평균은 147,700,833원, 최근 12개월 3건 평균은 164,333,333원이며 최신 거래는 189,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득액 확인. 현재 최저가 117,600,000원에만 시선을 두지 말고 미배당 임차보증금 134,846,400원을 함께 반영해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 김하진의 주민등록·점유 2022.06.10은 말소기준 2023.02.07보다 빠릅니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 실제 문서에서 대항력 포기까지 포함하는지 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 배당표상 임차보증금 부족분 134,846,400원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 시세 비교 기준. 최근 12개월 평균 164,333,333원과 최신 거래 189,000,000원을 실질취득 부담과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 제출된 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “2.5억 보증금 구조”를 봐야 한다
이 사건은 표면만 보면 감정가 240,000,000원에서 두 번 유찰돼 117,600,000원까지 내려온 할인물건처럼 보입니다. 그러나 임차인 김하진은 말소기준보다 앞선 2022년 6월 10일부터 주민등록과 점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 250,000,000원입니다. 현재 배당계산상 115,153,600원만 배당되고 134,846,400원이 남습니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 252,446,400원으로 봐야 하며, 최근 12개월 실거래 평균 164,333,333원과 최신 거래 189,000,000원보다 높습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 원문 확인할 사항이지만, 확인되는 문구만으로 대항력 포기까지 전제해 인수액을 0원 처리할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “대항력 임차보증금을 최종적으로 누가 부담하는가”입니다.
