인천지방법원 2026타경500155. 인천 미추홀구 주안동 ‘행복타운’ 3층 302호, 전유면적 62.53㎡ 오피스텔입니다. 감정 이용상태도 오피스텔로 확인됩니다. 이 물건은 표면상으로는 감정가 1.59억에서 2회 유찰되어 최저가가 7,791만원까지 내려온 반값 경매처럼 보입니다. 하지만 등기부에는 보증금 161,000,000원의 주택임차권등기가 올라와 있고, 신청채권자 역시 주택도시보증공사입니다. 즉 일반 저가 물건이 아니라 전세보증금 회수형 경매로 보는 것이 맞습니다.
권리의 기준점은 2015.06.08 주식회사신한은행 근저당권입니다. 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.08.30으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인이 아니라, 말소기준 이후의 후순위 임차권등기입니다. 다만 매각물건명세서에 인수권리로 표시된 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500155 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 877-10 행복타운 3층 302호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 전유 62.53㎡ · 8층 중 3층 |
| 소유자 | 김민국 (2021.09.23. 거래가 161,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 77,910,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 161,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 2015년 신한은행 근저당
말소기준은 2015.06.08 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 2015.06.25 농협은행 근저당, 2024.04.02 주택도시보증공사 가압류, 2026.01.09 강제경매개시결정, 2026.02.02 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각을 통해 소멸하는 구조입니다. 핵심 쟁점은 을구 5번 주택임차권등기인데, 이 권리 역시 말소기준보다 늦게 올라온 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 반영 시 실질 인수 0원*
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김혜빈 | 3층 302호 62.53㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 161,000,000원 | 전입 2021.08.30 · 확정 2021.07.02 · 배당요구 2023.10.18 | 대항력 없음 후순위 확약 |
실제 임차인은 김혜빈 1명으로 봅니다. 보증금은 161,000,000원이고, 임차권등기상 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.08.30입니다. 이는 말소기준인 2015.06.08 신한은행 근저당보다 늦기 때문에 대항력 있는 선순위 임차인으로 보지 않습니다. 다만 매각물건명세서에 을구 5번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점이 핵심입니다.
③ 가격 비교 — 최저가는 2021년 실거래의 48.4%
행복타운 동일 면적 62.53㎡의 확인된 실거래는 2021.08, 3층, 161,000,000원 1건입니다. 이번 물건의 소유자 김민국도 2021.09.23 거래가 161,000,000원에 취득했습니다. 현재 최저가는 77,910,000원으로 이 기준 금액의 48.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 62.53㎡ | 3 | 161,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 161,000,000원 |
가격만 보면 할인 폭은 큽니다. 하지만 이 물건은 총 11세대 규모의 행복타운이고, 확인된 실거래도 1건뿐입니다. 같은 데이터 안에서 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.6회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 즉 가격은 낮아졌지만, 환금성·수요층·오피스텔 명도 리스크를 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,802,380원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 720,000,000원 | 76,107,620원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 161,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 77,910,000원 기준 총 채권액 973,000,000원 중 예상 배당은 76,107,620원에 그치고, 미배당은 896,892,380원입니다. 매수인 인수는 확약 반영 기준 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 ‘간석역’ 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철역(경인선 간석역)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 중 3층 302호이며, 급·배수 및 위생설비, 승강기, 발신기, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 토지는 정방형, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 행복타운은 총 11세대, 사용승인일 2015.05.29, 확인된 동일 면적 실거래는 2021.08 1건입니다. 표본이 작아 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지, 말소 조건과 범위를 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 보증금 161,000,000원의 임차권등기가 표시되어 있으므로, 낙찰 후 말소 진행 방식과 필요 서류를 사전에 점검해야 합니다.
- 명도 부담. 임차권등기 물건은 점유 현황과 실제 인도 가능 시점이 중요합니다. 전입·점유 자료와 현황조사 내용을 원본으로 대조하세요.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비 미납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로, 관리 주체를 통해 체납 여부를 확인하세요.
- 환금성 검토. 확인된 실거래가 1건뿐이고 총 11세대 규모입니다. 단기 매도보다 보유·임대 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료 기준의 분석 의견입니다. 입찰 전 법원 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 핵심인 반값 오피스텔”
이 물건의 매력은 숫자상 분명합니다. 감정가 159,000,000원, 최저가 77,910,000원, 실거래 161,000,000원 대비 48.4%입니다. 하지만 이 할인율은 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 임차권 인수가 실질 0원*이 된다는 전제가 있어야 의미가 있습니다. 그 전제가 흔들리면 가격 메리트도 흔들립니다.
권리 구조만 정리하면 대항력 있는 선순위 임차인 인수형은 아니고, 말소기준 이후 임차권등기와 후순위 권리들이 경매로 정리되는 구조입니다. 다만 후순위 채권자 대부분이 미배당이고, 신청채권자인 주택도시보증공사도 배당을 받지 못하는 점은 이 물건이 단순한 일반 경매가 아니라는 신호입니다. 가격은 매력, 절차는 까다로움. 확약서와 말소 범위가 확인된다면 저가 취득형으로 접근할 수 있지만, 확인 전에는 ‘반값’이라는 숫자만 보고 들어가서는 안 됩니다.
