인천지방법원 2026타경500161. 인천 서구 왕길동 휴먼캐슬 4층 403호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 전용면적 지표는 54.23㎡이며 건물은 5층 중 4층, 사용승인일은 2018.03.27입니다. 현재 소유자는 박명진으로, 2019.09.03 매매를 원인으로 2019.09.11 소유권을 이전했고 등기부상 거래가액은 179,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석은 단순한 “최저가 49%” 물건이 아닙니다. 말소기준은 2023.01.03 강서세무서장 처분의 압류인데, 신한벽지주식회사의 전입일은 2019.09.03, 점유개시일은 2019.09.10, 확정일자는 2019.09.11입니다. 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 최저가 86,730,000원으로 배당할 경우 집행비용을 제외한 84,768,860원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 94,231,140원은 원칙상 매수인이 인수할 수 있습니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 5번 주택임차권등기와 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 이 확약이 적용되는 신한벽지주식회사 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 따라서 가격 비교도 룰상 인수를 합산한 180,961,140원이 아니라, 확약 반영 후 86,730,000원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다. 단, 이 확약은 해당 임차권에 관한 것이므로 별도 점유자 이경미의 보증금·명도 문제까지 없애주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500161 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 671-5 4층 403호 · 도로명 인천광역시 서구 완정로133번길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 · 5층 중 4층 403호 · 54.23㎡ |
| 소유자 | 박명진 (2019.09.03 매매 · 2019.09.11 소유권이전 · 거래가액 179,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 86,730,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 179,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 규모 | 휴먼캐슬 · 12세대 · 사용승인 2018.03.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약이 핵심
등기부의 2018년 낙생농업협동조합 근저당 444,000,000원과 2018년 농협은행 근저당 135,600,000원은 각각 2018.07.03, 2019.09.11에 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.01.03 갑구 4번 압류입니다. 그보다 앞선 2019년 전입·점유·확정일자를 갖춘 신한벽지주식회사는 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 2023.10.31 임차권등기, 2026.01.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리 흐름입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신한벽지주식회사 4층 403호 54.23㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.09.03 / 2019.09.11 | 179,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 이경미 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.07.02 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
휴먼캐슬의 확인된 실거래 표본은 1건입니다. 2024.04, 전용 58.45㎡, 3층이 178,000,000원에 거래됐습니다. 시세 지표의 평균·최신 거래·최저·최고가가 모두 178,000,000원으로 잡혀 있고, 현재 최저가 86,730,000원은 이 지표의 48.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 58.45㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 시세 지표 | — | 1건 | 178,000,000원 |
이 사건에서 가격 비교 기준은 두 갈래로 나뉩니다. 확약을 무시하고 법률상 배당 부족분을 그대로 인수한다고 보면 최저가 86,730,000원에 94,231,140원이 더해져 총 부담이 크게 올라갑니다. 그러나 정확도 규칙상 말소동의 확약이 적용되는 해당 임차권의 실질 인수는 0원이므로, 실질취득 기준은 86,730,000원입니다. 따라서 숫자상으로는 178,000,000원 시세 지표보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,961,140원 |
| 1. 임차인 신한벽지주식회사 보증금 | 179,000,000원 | 84,768,860원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 룰상 계산에서는 신한벽지주식회사 보증금 부족분 94,231,140원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 그러나 매각물건명세서의 임차권등기 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 확약이 없으면 가격을 내려도 부담이 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 86,730,000원 | 94,231,140원 | 확약 반영 시 해당 임차권 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 60,710,999원 | 119,781,799원 | 확약이 없다면 낙찰가 하락만큼 인수 부담이 증가 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 42,497,699원 | 137,667,260원 | 확약이 없다면 낮은 최저가만으로 싸다고 볼 수 없음 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 상태에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 룰상 부담이 상쇄됩니다. 따라서 확약이 없다면 “2회·3회·4회 유찰돼 더 싸졌다”는 해석이 성립하지 않습니다. 반대로 이 사건은 말소동의 확약이 있어 주된 임차권의 실질 인수가 0원으로 처리되는 점이 가격 구조를 완전히 바꾸는 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 왕길동, 인천지하철2호선 검단사거리역 남동측 인근입니다. 공동주택·업무시설·상업시설이 혼재하는 기존 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 북서측 인근에 검단사거리역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 4층 403호이며, 사용승인일은 2018.03.27입니다. 승강기·개별난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·검단2지구 지구단위계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 1,321,000원/㎡입니다.
- 환금성. 휴먼캐슬은 12세대 규모이고 확인된 실거래는 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0으로 제시돼 있어 거래·낙찰 표본이 충분한 대단지형 물건과는 다르게 접근해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 신한벽지주식회사 임차권의 매수인 인수 제거에 어떻게 적용되는지 문구와 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 이경미 점유 확인. 2025.07.02 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 현재 실제 점유 여부와 명도 협의 상대를 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가만 보지 않기. 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 인수는 94,231,140원이고 추가 유찰 시 인수액은 더 커집니다. 이 사건의 가격 메리트는 확약 효력에 달려 있습니다.
- 시세 표본 한계. 비교 실거래는 2024.04의 178,000,000원 1건입니다. 실질취득 86,730,000원이 지표보다 크게 낮더라도 개별 호수의 상태·면적 차이와 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 소형 연립 환금성. 12세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수 2.0회입니다. 낙찰 후 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
- 배당 변동 항목. 배당표에는 집행비용이 반영돼 있으며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 물건”보다 “확약 확인 물건”이다
표면만 보면 감정가 177,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 86,730,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 본질은 할인율이 아닙니다. 신한벽지주식회사의 보증금은 179,000,000원이고 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 94,231,140원의 룰상 인수가 남아 단순한 반값 경매로 볼 수 없습니다.
반면 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서를 반영하면, 해당 임차권 인수는 실질 0원이 되고 최저가 기준 실질취득은 86,730,000원입니다. 확인된 실거래 178,000,000원과 비교하면 48.7% 수준이라 가격 숫자는 분명 강합니다. 다만 실거래 표본이 1건이고 12세대 소형 연립이며, 확약 밖 별도 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 결론은 “주된 인수는 확약으로 해소되지만, 확약 효력과 별도 점유를 확인해야 가격 메리트가 완성되는 물건”입니다.
