실질취득 9,520만원은 시세의 64.7% — 다만 ‘임차권 말소 확약’ 확인이 핵심

인천지방법원 2026타경500195. 인천 서구 검암동 시크릿가든2차 3층 304호, 전용 51.27㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 1억3,600만원이며 1회 유찰돼 최저매각가는 감정가의 70%인 9,520만원입니다. 소유자 최정민 씨는 2021년 6월 18일 거래가 1억3,500만원에 취득했고, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 1억5,004만6,027원으로 강제경매를 신청했습니다.

권리분석의 기준은 2011년 6월 13일 설정된 옹진수산업협동조합 근저당권입니다. 이보다 늦게 등기된 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 주택임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 주택임차권등기는 매각물건명세서상 인수권리로 명시된 뒤 별도의 말소동의 확약서로 해소되는 구조이므로, 단순한 후순위 권리보다 원본 확인의 중요성이 큽니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차권은 확약 확인

말소기준권리는 2011년 6월 13일 옹진수산업협동조합 근저당권입니다. 2022년 4월 15일 압류를 포함한 국세·지방세 압류는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 주택도시보증공사 가압류 11억4,950만원과 서울보증보험 주식회사의 경매개시결정도 후순위로 소멸하며, 이들 채권의 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 합산 제외

한국토지주택공사의 1억3,500만원 신고는 실제 임차인과 별개의 보증금이 아니라 ‘주식회’의 보증금에 관한 대위·승계 신고입니다. 따라서 두 금액을 더해 임차보증금을 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 전입일 2021년 7월 23일이 말소기준일 2011년 6월 13일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 명확히 판정돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 9,520만원’으로 비교

시크릿가든2차는 총 12세대의 다세대주택이며, 전용 51.27㎡와 48.63㎡의 실거래 7건이 확인됩니다. 실거래 평균은 147,214,285원, 최저는 126,000,000원, 최고는 176,000,000원입니다.

말소동의 확약을 반영한 매수인 인수액이 0원이므로, 실질취득액은 최저가와 같은 95,200,000원입니다. 이는 실거래 평균의 64.7%로, 감정가 136,000,000원보다도 낮습니다. 이 사건의 가격 메리트는 최저가 숫자 자체가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액이 9,520만원으로 확정될 때 성립합니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)

총 채권액은 1,953,546,027원, 채권자 예상배당은 93,086,400원, 미배당액은 1,860,459,627원입니다. 예상배당표에는 임차권자 배당을 별도로 잡지 않았으며, 말소동의 확약을 반영한 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 매각대금에서 선차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사용승인일 2011년 6월 3일인 철근콘크리트구조 4층 다세대주택으로, 본건은 3층 304호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 인천은지초등학교 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로·토지. 북동측과 남동측 포장도로에 접한 소로각지이며, 제1종일반주거지역·검암2지구 지구단위계획구역입니다.
• 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함되며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 상태. 위생·급배수·난방 등 기본설비를 갖췄고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이며 확인된 거래는 7건입니다. 거래가격은 126,000,000원부터 176,000,000원까지 편차가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 을구 5번 주택임차권등기에 대한 확약 주체, 대상 부동산, 말소 조건과 낙찰자 적용 여부를 반드시 확인하세요.
• 실질취득 기준. 확약이 적용되면 95,200,000원, 전액 인수를 가정하면 230,200,000원입니다. 두 시나리오를 혼합해 일부 금액만 인수하는 것으로 계산하면 안 됩니다.
• 임차인 중복 제외. 한국토지주택공사의 135,000,000원은 실제 임차인 보증금에 관한 대위·승계 신고이므로 별도의 보증금으로 합산하지 마세요.
• 실제 임차인 대항력. ‘주식회’의 전입일 2021.07.23은 말소기준일 2011.06.13보다 늦어 대항력이 없습니다. 현황 점유와 인도 절차는 별도로 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류는 후순위로 소멸하지만 당해세이면 배당에서 선차감될 수 있으므로 교부청구액과 당해세 여부를 확인하세요.
• 회차 시나리오. 현재 최저가는 95,200,000원이며, 2회 유찰 시 66,639,999원, 3회 유찰 시 46,647,999원으로 산정돼 있습니다.
• 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모와 제한된 거래 표본을 감안해 내부 상태·주차·누수·관리 상태와 실제 매도 가능 가격을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “가격은 매력적이지만, 확약 확인 전에는 확정된 안전형이 아니다”

이 물건의 실제 임차인은 1명이며 대항력이 없습니다. 한국토지주택공사의 보증금 1억3,500만원은 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 합산 대상이 아니고, 후순위 압류와 가압류도 매각으로 소멸합니다. 여기에 을구 5번 주택임차권등기 말소동의 확약이 정상적으로 적용되면 매수인 인수액은 0원, 실질취득은 9,520만원으로 실거래 평균의 64.7%입니다.

반대로 확약이 적용되지 않은 채 보증금 전액을 인수한다고 가정하면 총 부담은 2억3,020만원으로 급증합니다. 따라서 이 사건은 단순히 “1회 유찰돼 싸진 다세대”가 아니라, 확약서 원본 확인을 마쳐야만 가격 메리트가 확정되는 조건부 물건입니다. 결론은 권리관계는 조건부 합격, 가격은 확약 확인 시 매력적입니다.