인천지방법원 2026타경500200. 인천 미추홀구 숭의동 ‘한우리’ 3층 304호, 전용 69.98㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 208,000,000원이지만 2회 유찰돼 최저매각가는 101,920,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가의 49%까지 내려온 가격이지만, 이 사건은 가격표보다 먼저 대항력 임차권과 말소동의 확약을 읽어야 합니다.
임차권자 이예림은 2022.08.29. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.08.02., 보증금은 238,000,000원입니다. 말소기준권리인 2024.09.10. 미추홀구 압류보다 앞서 대항력이 있으며 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 원래라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이예림에 대한 실질 인수는 0원으로 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-10 한우리 3층 304호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 경인로 150 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 69.98㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층 |
| 단지 | 한우리 · 40세대 · 2015.04.10. 준공 |
| 소유자 | 황상욱 · 2022.09.30. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 101,920,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 238,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0
말소기준은 2024.09.10. 미추홀구 압류입니다. 그보다 앞선 2015년 한국양봉농업협동조합 근저당과 국제자산신탁주식회사 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 소유자 황상욱은 2022.09.30. 소유권을 취득했고, 이후 2024.09.10. 압류, 2024.10.07. 이예림의 주택임차권등기, 2026.01.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
| 임차 관련자 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이예림 3층 304호 69.98㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.29. 확정일자 2022.08.02. · 배당요구 2024.10.07. | 238,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약 반영 |
| 최관영 | 2025.08.25. | 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 | 금액 인수 없음 |
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세를 빼면 안 된다
한우리 동일 면적대 실거래는 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 183,800,000원이지만 2022년의 240,000,000원·250,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 가장 최근 거래는 2026.05. 140,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 표본 1건 기준 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 69.88㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2024.06 | 69.1㎡ | 5 | 149,000,000원 |
| 2022.09 | 69.98㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 69.85㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2022.03 | 69.1㎡ | 3 | 240,000,000원 |
현재 최저가 101,920,000원은 확약 반영 후 실질취득액과 같습니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 140,000,000원의 72.8%입니다. 가격 자체에는 할인 폭이 있습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -28.1%입니다. 전체 평균 183,800,000원을 기준으로 싸다고 판단하기보다, 현재 시장을 보여주는 140,000,000원과 하락 추세를 함께 기준으로 삼는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정 · 확약 미반영 룰상 계산값)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,226,880원 |
| 1. 임차인 이예림 보증금 | 238,000,000원 | 99,693,120원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 238,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 계산에서는 이예림 보증금 부족분 138,306,880원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 을구 순위 4번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙상 이 금액은 실제 승계액이 아니라 확약 미반영 룰상 금액이며 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 2,226,880원으로 계산되어 있고 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 가격이 내려가도 총부담이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 101,920,000원 | 138,306,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 71,344,000원 | 168,340,192원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 49,940,800원 | 189,358,134원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 권리 구조를 가장 선명하게 보여줍니다. 확약을 제외한 일반 대항력 인수형 계산에서는 낙찰가가 101,920,000원에서 71,344,000원, 49,940,800원으로 내려갈수록 미배당 인수액이 138,306,880원, 168,340,192원, 189,358,134원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락만으로 실질 부담이 줄어드는 구조가 아닙니다. 하지만 이번 사건은 이예림 임차권에 대한 말소동의 확약이 있어 그 임차인의 실질 인수를 0원으로 처리하므로, 현재 회차 실질취득은 최저매각가 101,920,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 숭의4동행정복지센터 북측 인근으로, 주변은 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 버스정류장과 전철역이 인근에 있고 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층 304호이며 상·하수도, 난방, 승강기, 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 35미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당하며 공시지가는 2,426,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있으며 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 한우리는 40세대이고 최근 가격 추세가 -28.1%입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 대조. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 결정하는 핵심 문서입니다. 을구 순위 4번 주택임차권등기와 확약 대상이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 이예림 임차권 확인. 보증금 238,000,000원, 전입·점유 2022.08.29., 확정일자 2022.08.02., 배당요구 2024.10.07.입니다.
- 최관영 점유 확인. 2025.08.25. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 실제 점유 및 인도 절차는 확인이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 140,000,000원이며 최근 가격 추세는 -28.1%입니다. 과거 240,000,000원·250,000,000원 거래를 현재 시세로 사용하지 않아야 합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 40세대이고 이미 2회 유찰됐습니다. 단순 할인율뿐 아니라 재매각 가능성과 거래량을 함께 봐야 합니다.
- 배당표 구분. 제공된 배당표의 138,306,880원 인수액은 확약 미반영 룰상 수치입니다. 확약 반영 실질 인수액과 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 중요한 것은 확약의 존재다
이 물건을 최저가 101,920,000원짜리 오피스텔로만 보면 분석이 절반에 그칩니다. 이예림은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차권자로 보증금이 238,000,000원이고, 확약이 없다면 현재 회차 미배당 138,306,880원이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 단순 유찰만으로 총부담이 줄지 않습니다.
하지만 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이를 정확도 규칙에 따라 반영하면 이예림의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득액은 101,920,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 140,000,000원 대비 72.8%이므로 가격 할인은 분명합니다.
다만 최근 가격 추세는 -28.1%이고, 40세대 오피스텔이며 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “확약 반영 시 가격 메리트는 있으나, 하락 추세와 환금성·점유 확인을 함께 봐야 하는 조건부 접근형”입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가 자체가 아니라, 말소동의 확약의 정확한 적용과 최근 140,000,000원 시세를 기준으로 한 매입가 관리입니다.
