인천지방법원 2026타경500202. 인천 부평구 부평동 해담캐슬 5층 503호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 위치는 부평역 남서측 인근이고, 주변은 유사형 업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 섞인 지역입니다. 이 물건은 겉으로는 “감정가의 49%”라 매우 싸 보입니다. 그러나 권리분석의 중심은 단순한 할인율이 아니라 230,000,000원 임차보증금이 매수인에게 넘어오는지입니다.
결론부터 말하면, 확인되는 임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 붙어 있어 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 다만 이 판단은 어디까지나 해당 임차권등기, 즉 이정언 임차권에 관한 것입니다. 확약의 범위를 벗어난 별도 점유·체납·공과금 문제까지 자동으로 사라지는 것은 아니므로, 입찰 전 매각물건명세서와 등기부 원본 대조는 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500202 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 656-11 해담캐슬 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 최영호 (2022.01.21. 거래가 230,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 승부처
말소기준으로 잡힌 권리는 2016.04.19. 농협은행 근저당권입니다. 그 뒤에 붙은 압류 2건, 강제경매개시결정, 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 정리되는 후순위 권리입니다. 다만 이 사건은 을구 3번 주택임차권등기가 명세서상 인수권리로 표시되어 있어 “낙찰자가 230,000,000원을 떠안는가”가 핵심 검토 포인트입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 이정언 | 5층 503호 59.75㎡ 전부 | 230,000,000원 | 전입 2021.12.31 · 확정 2021.12.14 | 대항력 없음 배당요구 실제 임차인 |
확인되는 임차인은 이정언 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 정리해야 하며, 보증금은 230,000,000원입니다. 전입신고일은 2021.12.31.로 말소기준권리일 2016.04.19. 이후이므로 대항력은 없는 구조입니다. 따라서 “대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득가가 보증금으로 고정되는 사건”은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,206,300원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 132,000,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 100,450,000원 가정 시 매각대금은 집행비용과 농협은행 배당으로 소진됩니다. 채권자 전체 청구 362,000,000원 중 예상배당은 98,243,700원이고, 미배당은 263,756,300원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 시나리오 — 인수는 0원*, 미배당은 증가
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 100,450,000원 | 49% | 98,243,700원 | 263,756,300원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 70,315,000원 | 34% | 68,649,330원 | 293,350,670원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 49,220,500원 | 24% | 47,934,531원 | 314,065,469원 | 0원* |
이 사건의 특이점은 낙찰가가 내려가도 미배당은 커지지만, 그 미배당이 곧바로 매수인 인수액은 아니라는 점입니다. 임차권등기 보증금 230,000,000원이 크게 보이지만, 대항력 없음 및 말소동의 확약서 전제에서는 현재 회차 실질취득은 100,450,000원으로 계산합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고, 인근에 지하철1호선·인천지하철1호선 부평역 및 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 중 제5층 제503호이며, 위생설비·급배수설비·도시가스·난방설비·화재탐지 및 경보설비·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 자체지반 평탄하게 조성된 2필지 일단지의 부정형 토지로, 업무시설·공동주택 부지로 이용 중이며 북측 약 8미터, 동측 약 3미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있습니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소동의 확약서. 이 사건의 핵심입니다. 확약서가 을구 3번 이정언 임차권에 적용되는지, 말소 절차상 조건이 있는지 원본으로 확인하세요.
- 점유 확인. 임차권등기가 되어 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장·집행기록 기준으로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 남을 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 배당표 착시. 현재 회차에서도 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 미배당 규모가 커도 확약이 유효하면 곧바로 인수액이 되는 것은 아닙니다.
- 용도 확인. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트식 주거 환금성으로 단순 비교하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·점유관계 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 “확약의 범위”
이 물건은 감정가 205,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 100,450,000원까지 내려온 사건입니다. 숫자만 보면 충분히 낮아 보입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 230,000,000원 주택임차권등기입니다. 다행히 전입은 말소기준 이후로 대항력은 없고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 결국 이 사건은 권리 자체보다 확약서 원본 확인과 점유·명도 리스크가 실전의 승부처입니다. 확약이 명확하면 가격은 매력적이지만, 확약 범위가 불명확하면 보증금 숫자가 그대로 위험으로 되살아날 수 있습니다.
