인천지방법원 2026타경500208. 인천 계양구 귤현동 위드빌 4층 401호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 감정가는 252,000,000원이고 3회 유찰되어 최저매각가는 86,436,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 김재환은 2022.02.11 전입·점유, 2022.01.10 확정일자, 보증금 250,000,000원으로 확인되고, 말소기준인 2022.11.25 서민금융진흥원 가압류보다 앞섭니다.
현재 회차 매각대금 86,436,000원을 기준으로 집행비용 1,955,848원을 먼저 빼면 김재환에게 84,480,152원이 배당되고, 보증금 부족분 165,519,848원이 남습니다. 따라서 86,436,000원 + 165,519,848원 = 250,000,000원으로 실질취득액이 보증금 수준에 고정됩니다. 4회 유찰 시에도 매각가 60,505,199원과 인수 190,983,895원이 결합하고, 5회 유찰 시에도 매각가 42,353,639원과 인수 208,808,727원이 결합하는 구조라 낙찰가가 더 내려가도 매수인의 총 부담이 싸지는 유형이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500208 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 503 위드빌 4층401호 · 도로명 인천광역시 계양구 굴재방터길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인 | 2018.10.22 |
| 소유자 | 조동수 (2022.10.20 매매 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 86,436,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2022.11.25 갑구 9번 서민금융진흥원 가압류 6,461,002원입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 계양구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행 근저당권 114,000,000원은 2022.02.11 이미 해지·말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재환 제4층 제401호 47.686㎡ 전부 | 2022.02.11 / 2022.01.10 | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 인수 |
| 배성준 | 2022.08.04 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
김재환은 등기부에 2024.03.04 주택임차권등기가 기재됐고 배당요구도 확인됩니다. 반면 배성준은 2022.08.04 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 배성준을 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상, 추가 인수위험 확인 대상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 8,643만원이 아니라 2.5억원을 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로 가격 판단의 기준을 임의로 만들 수 없습니다. 다만 제공된 감정가와 권리구조만 비교하면, 현 회차 실질취득액 250,000,000원은 감정가 252,000,000원의 99.2%입니다. 즉 감정가 대비 최저가는 크게 떨어졌지만, 임차보증금 인수까지 포함한 총 부담은 감정가와 거의 같은 수준입니다.
| 회차 | 매각가 | 김재환 인수액 | 구조상 총 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 86,436,000원 | 165,519,848원 | 250,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 60,505,199원 | 190,983,895원 | 250,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 42,353,639원 | 208,808,727원 | 250,000,000원 |
실질취득은 김재환 보증금 250,000,000원을 기준으로 본 구조적 판단입니다. 회차가 내려가면 낙찰가 감소분만큼 미배당 보증금 인수액이 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,436,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,955,848원 |
| 1. 임차인 김재환 보증금 | 250,000,000원 | 84,480,152원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,461,002원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 12,210,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 김재환 보증금에 배당되고, 김재환 미배당 165,519,848원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 주위환경. 인천귤현초등학교 남동측 인근으로 대단위 아파트단지, 다세대주택, 상가·주택, 근린생활시설, 학교시설 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철1호선 귤현역이 있어 대중교통 상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(귤현(구획정리))·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득액 확인. 현재 회차는 86,436,000원 낙찰가에 김재환 미배당 165,519,848원이 결합하는 구조입니다.
- 김재환 확약 범위 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐지만, 대항력 포기까지 포함되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 배성준 보증금 확인. 2022.08.04 전입이 확인되나 보증금·확정일자가 미상입니다. 추가 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 및 매각물건명세서 대조. 김재환의 임차권등기 범위, 배당요구, 말소동의 조건을 원문과 대조해야 합니다.
- 압류·가압류 확인. 말소기준 이후 서민금융진흥원·서울신용보증재단·국민건강보험공단·계양구·주택도시보증공사 관련 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰 = 싸다”가 아닌 사건
이 물건은 감정가 252,000,000원에서 최저가 86,436,000원까지 내려와 겉보기 할인폭은 큽니다. 하지만 대항력 있는 김재환의 보증금이 250,000,000원이므로 현 회차에서 165,519,848원이 미배당되고, 매수인의 실질취득은 250,000,000원으로 다시 올라갑니다. 4회·5회 유찰에서도 같은 원리로 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에 머뭅니다.
더구나 배성준이라는 별도 점유자가 말소기준보다 앞선 2022.08.04 전입으로 조사됐고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 제출됐지만 확인된 내용만으로 김재환의 대항력 포기까지 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가보다 인수구조와 미상임차인을 먼저 봐야 하는 다세대 경매입니다. 결론은 최저가는 낮지만 실질취득은 감정가에 근접하고, 확약 밖 임차위험까지 남는다입니다.
