부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경500222 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 41.749㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

80,879,900원 8,087만 감정가 124,000,000원

감정가의 65% 2026-07-03 낙찰

최저매각가 60,760,000원 최저가 대비 +33%

낙찰일

07-03 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

607만원

최저가의 10% · 6,076,000원

감정가 대비

▼ 34.8% 싸게 매수

감정가 1.24억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 김수민 보증금 1.6억이 핵심. 현재 최저가 6,076만원 기준 실질취득 약 1.61억으로 최근 거래보다 높아 가격 판단은 인수 포함 기준 필요.

가격 최저가 60,760,000원이지만 대항력 임차보증금 부족분 100,733,680원 인수로 실질취득 약 161,493,680원
자금 입찰보증금 약 6,076,000원 · 낙찰 후 임차보증금 인수 위험 검토 필요
리스크 김수민 임차권등기 대항력 있음·우선변제권 있음. HUG 말소동의 확약서 제출 사항은 별도 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김수민의 보증금 1.6억입니다. 배당 부족분 약 1.01억은 매수인 부담 가능성이 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

124,000,000원 / 60,760,000원

2회 유찰

실질취득 예상

161,493,680원

낙찰가+인수 약 기준

임차보증금

160,000,000원

대항력·우선변제

핵심지표

최근거래 123,000,000원

실질취득 기준 검토

인천지방법원 2026타경500222. 인천 미추홀구 숭의동 아우름빌 401호 다세대주택입니다. 감정가는 1.24억, 현재 최저가는 6,076만원까지 내려왔지만 이 사건의 핵심 변수는 주택임차권등기입니다. 김수민 임차인은 보증금 1.6억원, 전입 2021.12.17, 확정일자 2021.11.17로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2026타경500222
소재지	인천광역시 미추홀구 숭의동 5-91 4층401호
물건종류 / 면적	다세대 · 41.749㎡
소유자	임성대
감정가 / 최저가	124,000,000원 / 60,760,000원
매각기일	2026.07.03
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 160,000,000원

① 권리 흐름 — 임차권이 승부처

② 임차인 분석 — 대항력 있는 보증금

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김수민	160,000,000원	有	有	검토

⚠️ 실질취득 기준 분석 현재 매각가 60,760,000원 기준 임차인 배당 예상액은 59,266,320원이며 부족분 100,733,680원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 따라서 단순 낙찰가는 6천만원대지만 실질 취득원가는 약 1.61억원 수준으로 봐야 합니다.

③ 시세 비교 — 인수 포함으로 다시 계산

아우름빌(5-91) 동일 면적 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 거래는 2026.06 거래 123,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 123,000,000원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.06	41.75㎡	3	123,000,000원
2024.11	42.25㎡	2	120,000,000원
2024.07	42.25㎡	4	120,000,000원

최근 12개월 기준 거래가는 123,000,000원입니다. 최저가는 낮아 보이지만 임차보증금 인수 가능액을 포함하면 실질취득 약 161,493,680원으로 최근 거래 수준보다 높습니다.

매각대금 배분

감정가·실질취득 vs 실거래

임차보증금 인수 포함 실질취득 기준으로 비교

④ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,493,680원
임차인 김수민 보증금	160,000,000원	59,266,320원
경인북부수산업협동조합 가압류	300,239,054원	0원
온누리새마을금고 가압류	322,635,025원	0원

✅ 확인 포인트 임차인은 확정일자와 전입요건을 갖추고 배당요구를 했으므로 우선변제권 행사가 가능합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사항은 확인이 필요합니다.

⛔ 입찰 판단 최저가 6,076만원만 보면 저렴해 보이지만, 대항력 임차보증금 인수를 고려하면 실질취득 기준 가격은 약 1.61억원입니다. 최근 거래 1.23억원 대비 가격 메리트가 사라지는 구조입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 김수민 임차권등기와 보증금 1.6억원 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 범위와 효력을 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가+인수 가능액 기준으로 비교해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금액”

이 사건은 전형적인 저가 유찰형 물건처럼 보이지만 실제 판단 기준은 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 총 부담액은 크게 줄지 않을 수 있습니다. 권리 분석의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 임차보증금 인수 여부와 실질취득가입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 진짜 매입가는 따로 있다 — 인천 숭의동 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 승부처

② 임차인 분석 — 대항력 있는 보증금

③ 시세 비교 — 인수 포함으로 다시 계산

④ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금액”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-24	유찰	1억 2,400만원
2	2026-05-29	유찰	8,680만원
3	2026-07-03	대기	6,076만원