한 줄 평 최저가만 보면 저렴해 보이지만, 핵심은 대항력 있는 임차보증금 2.15억입니다. 현재 배당 구조에서는 임차인 신경훈에게 약 7,081만원만 배당되고 부족분 144,185,360원이 매수인 부담으로 남는 구조입니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 실질취득 부담을 반드시 계산해야 합니다.
감정가 / 최저가
148,000,000원 / 72,520,000원
2회 유찰
실질취득 예상
약 216,705,360원
낙찰가+미배당 인수
임차보증금
215,000,000원
대항력·우선변제권
매수인 인수
144,185,360원
현재 회차 기준
인천지방법원 2026타경500248. 인천 부평구 부평동 플로렌스 2층202호 오피스텔입니다. 감정가는 1억4,800만원, 현재 최저매각가는 7,252만원까지 내려왔지만 이 사건의 핵심은 가격이 아닙니다. 등기된 주택임차권자인 신경훈의 보증금 2억1,500만원이 존재하고, 전입·확정일자 기준 대항력이 인정되는 구조입니다.
따라서 단순히 최저가 7,252만원으로 접근하면 안 됩니다. 배당으로 회수되지 못하는 임차보증금은 매수인이 부담할 수 있으며, 현재 예상 부족분은 144,185,360원입니다. 실질취득 기준으로 보면 약 2억1,670만원 수준의 자금 투입을 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 767-15 플로렌스 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 2층202호 · 59.9464㎡ |
| 소유자 | 권순일 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 72,520,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
임차인 신경훈은 2022년 3월 10일 임대차계약, 2022년 4월 15일 전입 및 점유, 2024년 5월 9일 임차권등기를 마쳤습니다. 확정일자는 2022년 4월 7일이며, 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 인수 가능성
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신경훈 | 215,000,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
⚠️ 실질취득 계산 현재 최저매각가 72,520,000원 기준 임차인 배당 예상액은 70,814,640원입니다. 부족분 144,185,360원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하는 구조이므로 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,705,360원 |
| 임차인 신경훈 보증금 | 215,000,000원 | 70,814,640원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 3,286,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
최저가는 낮지만 임차보증금 인수를 반영한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
⛔ 핵심 위험 을구 순위 3번 주택임차권등기가 매각물건명세서상 인수권리로 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 확약 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 동수역 북서측 인근 오피스텔입니다.
- 교통. 인근 버스정류장 및 지하철역이 소재해 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 중 제2층 제202호, 사용승인일 2017.06.09입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 검토. 최저가 7,252만원이 아니라 임차보증금 인수 가능성을 포함해 판단해야 합니다.
- 확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권 인수에 미치는 범위를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 오피스텔 용도 확인. 공부상 업무시설인 점을 고려해 환금성을 검토해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 실질취득가”
이 사건은 2회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 대항력 있는 임차보증금 때문에 단순 할인 물건으로 보기 어렵습니다. 현재 회차 기준 실질취득 부담은 약 2억1,670만원으로, 권리관계 확인과 확약 범위 검토 없이 입찰하면 예상 밖의 부담이 발생할 수 있습니다.
