인천지방법원 2026타경500250. 인천 부평구 부평동 ‘새일’ 8층 802호 오피스텔입니다. 감정가는 202,000,000원, 현재 최저매각가는 2회 유찰 후 98,980,000원입니다. 등기상 소유자는 김애정이고, 2020.04.29 소유권을 이전받을 때 거래가액은 227,000,000원으로 기재되어 있습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 226,000,000원입니다.
이 사건은 “최저가가 낮아졌다”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저입니다. 매각물건명세서상 인수권리로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 표시되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 나타납니다. 즉, 입찰 전 체크포인트는 단순합니다. 확약서가 박다솜 임차권등기에 정확히 적용되는지, 그리고 말소 범위가 8층 802호 전부인지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500250 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 433-186 새일 8층802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 |
| 건물 구조 | 2017년 1월 16일 사용승인 · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 중 제8층 제802호 |
| 소유자 | 김애정 (2020.04.29 소유권이전 · 거래가액 227,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.02.16 신한은행 근저당
말소기준권리는 2017.02.16 접수된 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 145,200,000원, 채무자는 강광훈입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 박다솜 주택임차권등기는 모두 말소기준권리 이후 권리로 정리됩니다.
② 임차인 판단 — 보증금은 크지만 ‘대항력 인수형’은 아니다
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박다솜 | 8층 802호 58.07㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 226,000,000원 | 전입 2020.04.29 확정 2020.04.14 | 2024.06.07 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 아님 |
실제 임차인은 박다솜 1명으로 봅니다. 보증금 226,000,000원은 현재 최저가 98,980,000원보다 훨씬 크지만, 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 전입신고가 말소기준권리 이후이고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 주택임차권등기에 적용되는 전제에서는 실질취득가 = 낙찰가 + 인수 0원*으로 판단합니다.
* 확약은 박다솜의 을구 3번 주택임차권등기에 한정해 보아야 합니다. 룰상 표시되는 권리금액은 보증금 226,000,000원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하다는 전제에서 실질 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,181,640원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 145,200,000원 | 96,798,360원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 98,980,000원 기준으로는 집행비용 2,181,640원을 제외한 금액이 신한은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사 채권은 배당되지 않는 시나리오입니다. 전체 채권 미배당은 459,401,640원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 채권 미배당은 커진다
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 98,980,000원 | 96,798,360원 | 459,401,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 69,286,000원 | 67,638,852원 | 488,561,148원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 48,500,200원 | 47,227,196원 | 508,972,804원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천생활예술고등학교 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택·연립주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반교통사정은 보통시됩니다.
- 건물·설비. 위생설비, 상하수도설비, 승강기, 주차장설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 1필지 세장형 토지로 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용되고, 동측으로 상태 양호한 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역이 기재되어 있습니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 박다솜 주택임차권등기에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 범위. 임차권 범위가 8층 802호 58.07㎡ 전부로 표시되어 있으므로, 매각 목적물과 정확히 일치하는지 대조하세요.
- 대항력 기준. 전입신고일 2020.04.29는 말소기준권리 2017.02.16 이후입니다. 대항력 인수형으로 보지 않는 근거입니다.
- 배당구조. 현재 회차에서는 신한은행 배당 후 주택도시보증공사 배당이 0원인 시나리오입니다. 미배당 규모가 큰 사건임을 감안하세요.
- 점유 확인. 감정평가 당시 거주인 등 이해관계인의 부재로 임대 여부를 파악하지 못했다는 참고사항이 있으므로, 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 헤더와 물건 개요 기준 용도는 오피스텔입니다. 아파트로 전제하고 접근하면 안 됩니다.
맺으며 — 싸진 가격보다 확약서가 먼저다
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 98,980,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 49%라 눈에 띕니다. 하지만 권리분석의 초점은 낮아진 가격이 아니라 을구 3번 주택임차권등기입니다. 박다솜의 보증금은 226,000,000원으로 크지만, 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시됩니다.
따라서 결론은 분명합니다. 확약서 원본이 정확하면 실질 인수 0원, 실질취득 98,980,000원입니다. 반대로 확약서의 대상·범위·말소 조건이 불명확하면 이 사건의 장점은 크게 줄어듭니다. 이 사건의 입찰 판단은 “최저가가 낮다”가 아니라 “확약서로 주택임차권등기를 안전하게 정리할 수 있다”에서 출발해야 합니다.
