인천지방법원 2026타경500253. 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1027호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 고완석이고 2021년 8월 12일 매매를 원인으로 2021년 9월 3일 소유권을 이전받았으며 거래가액은 105,813,850원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 99,000,000원의 49%인 48,510,000원까지 내려와 있습니다.

권리분석의 중심은 최저가가 아니라 홍진희의 임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 8월 12일, 확정일자는 2021년 8월 13일, 전입·점유개시는 2021년 9월 3일입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 2023년 1월 3일이므로 전입·점유가 먼저입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약서가 결론을 바꾼다

홍진희의 전입·점유개시일은 2021.09.03으로 말소기준 가압류 2023.01.03보다 빠릅니다. 보증금은 105,000,000원, 확정일자는 2021.08.13이고 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 주택임차권등기 자체는 2023.10.20에 이뤄졌지만 대항력 판단의 핵심 날짜는 그보다 앞선 전입·점유개시일입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 홍진희는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다. 따라서 보증금 105,000,000원을 다른 보증기관 신고액과 중복 합산할 이유가 없습니다.

확약의 효력은 홍진희의 주택임차권에 한정해 판단합니다. 확약 범위 밖의 다른 임차인이나 점유관계가 별도로 확인된다면 그 위험은 별도로 분석해야 합니다. 감정평가서 기타참고사항에는 임대차관계를 미상으로 기재하고 있으므로 입찰 전 현황 확인이 필요합니다.

② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가 48,510,000원은 감정가 99,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.

특히 이 사건은 본래 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 확약서가 없다면 2회 유찰 현재 회차의 원칙상 인수액은 57,763,180원, 3회 유찰 시에는 72,054,226원, 4회 유찰 시에는 82,057,958원으로 커집니다. 즉 낙찰가만 내려가는 모습을 보고 가격이 계속 싸진다고 볼 수 없는 물건입니다. 이 사건에서 현재 실질취득액을 48,510,000원으로 볼 수 있는 이유는 낮은 최저가 자체가 아니라 말소동의 확약서 때문입니다.

③ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)

배당표 자체에서는 홍진희 보증금 중 57,763,180원이 부족합니다. 이는 확약서가 없을 경우의 원칙상 매수인 인수액입니다. 이 사건은 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물의 10층 1027호이며 사용승인은 2020.05.04입니다.
• 주위환경. 인천광역시 남동구 남촌동 소재 ‘염골근린공원’ 남측 인근에 위치하며, 주변에는 오피스텔·지식산업센터·공장 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 기본적인 위생·급배수설비, 화재탐지·경보기, 도시가스 난방, 승강기와 지하주차장이 설치돼 있습니다.
• 규모. 공부상 381개 호, 주차 307대, 용적률 419.98%의 1개 동 건물입니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 40미터의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 일반공업지역이며 공시지가는 1,455,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용입니다.
• 계획·규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·국가산업단지·복합구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 평가됐고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.

⑤ 등기에서 따로 볼 항목 — 민간임대주택등기

갑구에는 2021.09.06 접수된 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 이 주택이 임대의무기간 동안 계속 임대되어야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 이 항목은 현재 등기 내역에서 이미 말소됐거나 매각으로 소멸한다고 표시된 권리와 달리 별도의 소멸 표시가 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 만드는 핵심 서류입니다. 을구 순위 1번 주택임차권이 확약 대상임을 원문으로 대조하세요.
• 대항력 임차인. 홍진희의 전입·점유 2021.09.03은 말소기준 2023.01.03보다 빠릅니다. 확약서가 없다면 현재 회차 기준 57,763,180원이 원칙상 인수액입니다.
• 유찰 착시. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
• 회차별 구조. 3회 유찰 시 원칙상 미배당 72,054,226원, 4회 유찰 시 82,057,958원으로 증가합니다. 낮은 최저가와 낮은 실질취득비용을 같은 의미로 보면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 2021.09.06 민간임대주택 등록 등기의 내용과 매각 이후 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
• 임대차 현황. 등기부와 매각물건명세서에는 홍진희 임차권이 확인되지만 감정평가서에는 임대차관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 현장 점유 상태를 확인하세요.
• 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

맺으며 — 이 사건은 ‘반값 경매’가 아니라 ‘확약서 경매’다

현재 최저가는 48,510,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 권리분석을 최저가에서 끝내면 이 사건의 본질을 놓칩니다. 홍진희는 2021.09.03 전입·점유해 2023.01.03 말소기준보다 앞서고, 보증금도 105,000,000원으로 낙찰가보다 큽니다. 확약서가 없다면 현재 회차에서 57,763,180원이 미배당돼 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형입니다.

그런데 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 홍진희 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 48,510,000원입니다. 다만 실거래 자료가 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 결국 이 사건의 핵심은 “49%까지 떨어졌느냐”가 아니라 “확약서가 정확히 무엇을 말소해 주느냐”입니다. 권리상 주된 임차보증금 위험은 확약서로 해소되지만, 민간임대주택등기와 현황 점유는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.