인천지방법원 2026타경500255. 미추홀구 주안동 창우빌라트2 11층 1101호, 집합건축물대장상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 말소기준은 2016.06.17 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 영등포구와 미추홀구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 핵심은 을구 3번 주택임차권등기입니다. 보증금 1.8억의 임차권이 보이지만 전입신고일은 2021.09.15로 말소기준보다 늦고, 별도로 말소동의 확약서가 제출되어 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 결과 이 물건은 단순히 “임차보증금 1.8억을 떠안는 물건”으로 보면 안 됩니다. 대항력 없는 임차권이 매각으로 소멸하는 축이고, 명세서상 인수 표시도 확약서로 실질 해소되는 축입니다. 다만 신청채권자인 주택도시보증공사는 현재 회차 배당표에서 0원 배당으로 남습니다. 입찰자는 권리 인수보다 확약서 원본 확인, 명도 협의, 가격 안전마진을 중심으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500255 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 215-8 창우빌라트2 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 52.17㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 중 11층 |
| 소유자 | 김현민 (2021.09.29. 매매, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (2회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 신한은행
실제 임차권자는 1명입니다. 이중혁 씨의 임차권등기는 보증금 180,000,000원, 전입신고일 2021.09.15, 확정일자 2021.08.26, 점유개시일 2021.09.15로 기재되어 있습니다. 전입신고가 말소기준권리인 2016.06.17 신한은행 근저당보다 늦으므로 대항력은 없고, 배당요구는 2023.10.20에 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이중혁 | 11층 1101호 52.17㎡ 전부 | 180,000,000원 | 2021.09.15 / 2021.08.26 | 대항력 없음 | 배당요구 | 실질 0원* |
*매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 이 확약은 해당 임차권등기에 대한 실질 인수 해소 근거입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 84.3%
창우빌라트201 기준 전용 52.07㎡~54.05㎡대 최근 실거래 12건입니다. 최저매각가 154,700,000원은 실거래 평균 183,500,000원의 84.3% 수준입니다. 실질 인수가 0원이므로 가격 비교 기준은 최저가와 실거래 평균으로 보는 구조입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 53.67㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2025.07 | 53.67㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2025.02 | 52.07㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2024.09 | 53.67㎡ | 9 | 173,000,000원 |
| 2024.04 | 53.67㎡ | 14 | 174,000,000원 |
| 2024.02 | 52.17㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2023.10 | 52.07㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2023.04 | 54.05㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2022.11 | 54.05㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2022.07 | 52.07㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 53.67㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2022.06 | 54.05㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 183,500,000원 |
실거래 범위는 150,000,000원~240,000,000원으로 넓습니다. 현재 최저가는 최저 실거래 150,000,000원보다 높고 평균보다 낮습니다. 따라서 “권리상 인수 0원”은 장점이지만, 응찰가를 올리면 곧바로 평균 시세와의 간격이 줄어듭니다. 가격 메리트는 최저가 부근에서만 살아납니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,965,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 135,600,000원 | 135,600,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 18,468,428원 | 16,134,200원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 334,068,428원 중 151,734,200원이 배당되고, 미배당은 182,334,228원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구 보건소 북동측에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설·오피스텔·업무시설·상업시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 주안역, 시민공원역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 11층 1101호, 사용승인일은 2016.02.05입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 철도보호지구, 도시철도 저촉, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 2,293,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 해당 을구 3번 주택임차권등기에 적용되는지 매각기록 원본으로 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 보증금 180,000,000원의 임차권등기가 표시되어 있으므로, 낙찰 후 말소 진행과 필요서류를 사전에 점검해야 합니다.
- 명도. 임차권등기 물건은 실제 점유 상태가 별도 쟁점이 될 수 있습니다. 인도명령 가능성과 이사 협의 비용을 보수적으로 반영하세요.
- 응찰가 상한. 최저가 154,700,000원은 실거래 평균 대비 84.3%이나, 실거래 최저 150,000,000원과 가깝습니다. 증액 폭이 커지면 안전마진이 빠르게 줄어듭니다.
- 관리비·공용부분 체납. 집합건물은 장기 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성이 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 입찰 전 반드시 직접 확인하세요.
맺으며 — “숫자보다 확약서가 핵심”
이 물건의 겉모습은 복잡합니다. 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 매각물건명세서상 인수권리로 표시됩니다. 하지만 권리의 기준일을 보면 전입은 말소기준 이후이고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 그래서 결론은 실질 인수 0원입니다. 다만 이 결론은 확약서와 말소 절차가 맞물려야 안전합니다. 가격은 현재 2회 유찰로 실거래 평균 대비 할인 구간에 들어왔지만, 소형 단지와 넓은 실거래 편차를 감안하면 최저가 근처에서만 매력이 살아납니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 보수적 응찰이 정답에 가깝습니다.
