인천지방법원 2026타경500260. 미추홀구 숭의동 나래빌1차 2층 202호, 전용 63.23㎡ 다세대주택입니다. 감정가 247,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 121,030,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 권리표에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2019.11.19 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 강제경매·가압류·압류·주택임차권등기는 매각으로 정리되는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 “보증금 2.4억짜리 임차권등기를 매수인이 떠안는가”입니다. 결론부터 말하면, 확인되는 실제 임차인은 김보경 1명이고, 전입신고일은 2021.09.06으로 말소기준권리인 2019.11.19 근저당보다 늦습니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 붙어 있어, 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리합니다. 다만 확약은 김보경 임차권에 한정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500260 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-120 나래빌1차 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 63.23㎡ · 5층 건물 내 2층 제202호 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) · 2019.11.05 사용승인 · 총 8세대 |
| 소유자 | 정태윤 (2021.10.01 소유권이전, 원인 2019.10.15 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 121,030,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 권리들
말소기준은 2019.11.19 죽변수산업협동조합 근저당권입니다. 김보경의 주택임차권등기는 2023.10.31 등기되었고, 주민등록일자도 2021.09.06으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 임차권을 “보증금이 크니 무조건 인수”로 보면 안 됩니다. 명세서상 인수권리로 표시되었더라도 말소동의 확약서가 제출된 임차권이므로, 김보경 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정·배당 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김보경 | 제2층 제202호 63.23㎡ 전부 주거 (임차권등기) | 주민등록 2021.09.06 점유개시 2021.09.06 확정일자 2021.08.19 배당요구 2023.10.31 | 240,000,000원 | 대항력 없음 후순위 실질 인수 0원* 말소기준권리 이후 전입. 말소동의 확약서 제출. |
③ 시세 비교 — 실질취득은 낮지만 표본이 얇다
나래빌1차의 확인된 같은 면적 실거래는 2021.10, 전용 63.23㎡, 3층, 291,000,000원 1건입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액은 121,030,000원으로, 이 실거래 1건 대비 41.6%입니다. 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 물건은 총 8세대 다세대이고 거래 표본이 1건뿐이라, 291,000,000원을 현재의 확정 시세처럼 놓고 공격적으로 입찰하기보다는 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 63.23㎡ | 3 | 291,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 291,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 121,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,494,420원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 죽변수산업협동조합 | 1,313,000,000원 | 118,535,580원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 롯데카드주식회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 국민건강보험공단 | 1,007,600원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 18,116,237원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당은 집행비용 2,494,420원을 제외한 대부분이 말소기준 근저당권자에게 흡수됩니다. 채권자 총 청구 1,812,123,837원 중 예상 배당은 118,535,580원, 미배당은 1,693,588,257원입니다. 매수인 인수는 0원*으로 계산하되, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수는 0원*
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 121,030,000원 | 118,535,580원 | 1,693,588,257원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 84,721,000원 | 82,796,022원 | 1,729,327,815원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 59,304,699원 | 57,837,214원 | 1,754,286,623원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재, 인천숭의초등학교 동측 인근입니다. 부근은 다세대주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철1호선 제물포역이 소재해 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 2019.11.05 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호입니다. 기본적인 위생설비·급배수설비·도시가스설비·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 나래빌1차는 총 8세대입니다. 확인된 최근 거래는 2021.10 실거래 1건이고, 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 표시됩니다. 대단지 아파트식 환금성을 기대하기는 어렵습니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 김보경 임차권등기에 대한 확약인지, 매각 후 말소 절차에 필요한 문구가 충분한지 확인하세요.
- 임차권 보증금 착시 금지. 보증금 240,000,000원이 보인다고 해서 실질취득을 보증금으로 고정하는 사건이 아닙니다. 전입이 말소기준 이후이고 확약이 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있습니다. 금액과 당해세 여부 확인이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 물건은 실제 점유 상태와 인도 절차가 가격보다 더 큰 변수가 될 수 있습니다.
- 관리비 체납. 다세대라도 공용부분 관리비·수선비 미납이 있으면 매수인 부담이 생길 수 있으니 확인하세요.
- 환금성 보수 적용. 총 8세대, 실거래 1건입니다. 2021.10 거래가 291,000,000원을 현재 매각 가능가로 단정하지 말고 보수적으로 접근해야 합니다.
맺으며 — “보증금 2.4억”보다 중요한 것은 확약과 환금성
이 물건은 겉으로 보면 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기가 있어 겁이 나는 사건입니다. 그러나 말소기준은 2019.11.19 근저당이고, 김보경의 주민등록은 2021.09.06입니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 현재 분석상 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 그래서 승부처는 권리보다 환금성입니다. 감정가 247,000,000원에서 2회 유찰된 121,030,000원은 숫자로는 낮지만, 8세대 다세대·실거래 1건 물건입니다. 권리는 확약 확인, 가격은 보수 산정. 이 두 가지가 입찰 전 핵심입니다.
* 명세서상 주택임차권등기 보증금은 240,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인되어, 김보경 임차권의 실질 인수는 0원으로 분석했습니다. 이 확약은 김보경 임차권에 한정됩니다.
