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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

D 매력지수35 유찰 2회

부동산강제경매

2026타경500263 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트조 28㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
35,559,000원 3,555만 감정가 61,000,000원
감정가의 58% 2026-07-29 낙찰
최저매각가 29,890,000원 최저가 대비 +18%
낙찰일
07-29 낙찰 완료
인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
298만원
최저가의 10% · 2,989,000원
감정가 대비
▼ 41.7% 싸게 매수
감정가 6,100만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 인수 위험으로 실질취득 기준 검토가 필요한 오피스텔
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

최저가는 내려왔지만, 인수 부담이 남는다 — 인천 강남오피스텔 714호

인천지방법원 2026타경500263 · 인천광역시 계양구 용종동 209-2 강남오피스텔 7층714호
감정가 61,000,000원 · 최저매각가 29,890,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.07.29 · 강제경매(주택도시보증공사)
35점
매력지수 D등급 · 권리 검토상 인수 위험이 크고 실질취득 기준 가격 메리트 판단이 필요한 오피스텔
대항력 임차인 2건 중 김근찬 보증금 300만원은 매수인 인수 가능성이 있고 장예림 임차권 관련 인수 부담이 남아 저가 낙찰만으로 안전한 물건으로 보기 어려움
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 임차인 인수 위험입니다. 장예림 임차권등기 보증금 100,000,000원과 김근찬 보증금 3,000,000원 관련 권리를 확인해야 하며, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
61,000,000원 / 29,890,000원
2회 유찰
실질취득 검토
74,048,020원
인수 예정액 포함
매수인 인수
74,048,020원
임차 관련 부담
핵심지표
대항력 임차 2건
오피스텔 주거 이용

인천지방법원 2026타경500263. 인천 계양구 용종동 강남오피스텔 714호는 감정가 61,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가 29,890,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 등기부상 임차권등기와 현황조사 임차인이 존재하며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰가와 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2026타경500263 (강제경매)
소재지인천광역시 계양구 용종동 209-2 강남오피스텔 7층714호
물건종류 / 전용오피스텔 · 제7층 제714호 28㎡ 전부
소유자오승훈
감정가 / 최저가61,000,000원 / 29,890,000원
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 100,000,000원
매각기일2026.07.29

① 권리 흐름 — 임차권과 대항력이 핵심

② 임차인 분석 — 인수 위험 확인

임차인보증금대항력우선변제승계
김근찬3,000,000원有없음인수 가능
장예림100,000,000원有有검토 필요
⚠️ 실질취득 기준 검토 최저매각가 29,890,000원만 보면 감정가 대비 낮아 보이지만, 장예림 임차권 관련 미배당 및 김근찬 보증금 인수 가능성을 반영해야 합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수 예정액은 74,048,020원으로 산정됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 29,890,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-938,020원
1. 임차인 장예림 보증금(우선변제)100,000,000원28,951,980원
인수 임차인 김근찬3,000,000원0원
경매개시결정 · 주택도시보증공사100,000,000원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
최저가는 낮아졌지만 인수 위험을 제외한 단순 비교는 불가합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 계산여자고등학교 서측 인근, 오피스텔 및 상업용빌딩·대형마트·근린생활시설 등이 혼재한 상업지역입니다.
  • 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장 및 인천1호선 임학역이 소재합니다.
  • 이용상태. 오피스텔로 이용 중입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건물 내 7층 714호이며 사용승인일자는 2002.05.13입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차권 확인. 장예림 임차권등기 및 김근찬 대항력 임차 관련 권리를 반드시 확인해야 합니다.
  • 실질취득 계산. 최저매각가가 아닌 낙찰 후 인수 부담을 포함한 총 취득비용으로 판단해야 합니다.
  • 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
  • 확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 매각물건명세서와 일치하는지 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격만 보면 안 되는 물건”

이 물건은 2회 유찰로 숫자상 할인폭은 커졌지만, 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 낙찰 후 실제 부담하는 금액입니다. 대항력 임차인과 임차권등기 존재로 인해 권리 검토 난도가 높으며, 가격 판단 역시 인수 위험을 포함해 접근해야 합니다. 저가 오피스텔이 아니라 권리 부담을 계산해야 하는 오피스텔입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·제공 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 결과는 법원의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

인천광역시 계양구 용종동 209-2 강남오피스텔 7층714호

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