32,340,000원
96,000,000원
0원*
인천지방법원 2026타경500265. 인천 미추홀구 용현동 신유성그린빌라(나동) 4층 401호, 전용 38.17㎡ 다세대주택입니다. 1994.06.23 준공된 총 12세대 규모의 소형 빌라이고, 감정평가서상 이용상태도 다세대주택입니다. 현재 감정가 66,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가는 32,340,000원까지 내려왔습니다.
이 물건을 볼 때 가장 위험한 접근은 “최저가가 실거래 평균의 33.7%니까 싸다”로 끝내는 것입니다. 가격표 자체는 낮지만, 등기상 주택임차권등기 115,000,000원이 있고, 그 인수 여부를 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 해소하는 구조입니다. 따라서 시세 비교도 단순 최저가가 아니라 실질취득가 32,340,000원 기준으로 보되, 확약 원본과 후순위 점유자의 보증금 미상 이슈를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500265 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 84-44 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 38.17㎡ · 신유성그린빌라(나동) · 4층 401호 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.04.21 매매, 거래가 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 32,340,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 오래됐고, 문제는 임차권등기 확약이다
말소기준은 2007.10.26 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 압류, 경매개시결정, 임차권등기 등은 원칙적으로 매각으로 정리되는 흐름입니다. 다만 이 사건의 핵심은 2024.01.29 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 115,000,000원이고, 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있으나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권등기는 실질 인수 0원*으로 처리하는 구조입니다.
② 임차인 판단 — 실제 임차인 2명, 보증금 합산 금지
임차인으로 확인되는 사람은 2명입니다. 보증기관이 임차인 지위를 중복 신고한 형태로 보지 않고, 아래 두 사람을 각각 따로 봐야 합니다. 이가영의 임차보증금 115,000,000원은 주택임차권등기와 연결된 금액이고, 이혜린은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유·권원 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜린 | 현황조사·매각물건명세서상 점유자 | 확인 필요 | 2025.10.10 / 확인 필요 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 별도 확인 확약 대상 밖 점유관계 |
| 이가영 | 4층 401호 전부 · 주거 · 임차권등기 | 115,000,000원 | 2022.05.19 / 2022.04.22 | 없음 말소기준 이후 전입 | 배당요구 2024.01.29 | 실질 0원* 명세서상 115,000,000원 · 말소동의 확약 |
* 주택임차권등기 115,000,000원은 매각물건명세서상 인수권리로 보이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영해 본 리포트에서는 실질 인수 0원으로 봅니다. 확약의 범위·조건·원본은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 낮지만 환금성은 가볍지 않다
신유성그린빌라(나동) 동일 면적 38.17㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2022.01 거래가 77,000,000원, 2022.04 거래가 115,000,000원이고 평균은 96,000,000원입니다. 현재 실질취득가를 최저가와 실질 인수 0원* 합계로 보면 32,340,000원으로, 실거래 평균의 33.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 38.17㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2022.01 | 38.17㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 96,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 32,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.0% 추정) | - | 982,120원 |
| 을구 1번 근저당권 · 박기종 | 52,000,000원 | 31,357,880원 |
| 을구 2번 전세권 · 박기종 | 4,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 진남새마을금고 | 52,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 | 36,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 | 10,800,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 44,400,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 32,340,000원 가정 시 채권 총액 362,200,000원 중 배당은 31,357,880원에 그치고, 미배당은 330,842,120원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 낮아져도 핵심은 같다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 32,340,000원 | 31,357,880원 | 330,842,120원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 22,638,000원 | 21,830,516원 | 340,369,484원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 15,846,599원 | 15,161,360원 | 347,038,640원 | 0원* |
낙찰가가 더 내려가도 확약이 유효하다는 전제에서는 매수인 인수액은 0원*으로 계산됩니다. 반대로 확약의 효력·범위가 불명확하면 이 물건의 판단은 완전히 달라집니다. 이 사건은 “가격이 낮은 물건”이 아니라 확약 확인 후에야 가격을 볼 수 있는 물건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정석항공과학고등학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택과 학교 등이 분포하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호입니다. 위생 급배수시설과 소화설비를 갖추었습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 12세대 소형 다세대이고 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.0회이며, 대단지 아파트처럼 환금성을 단정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 이가영 주택임차권등기 115,000,000원에 대한 말소동의 범위와 조건을 확인해야 합니다.
- 이혜린 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 임차인 또는 점유자가 있는 물건이므로 인도명령, 이사 협의, 점유 이전 시점을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비 체납. 다세대주택도 공용부분 관리비 또는 장기 체납이 문제될 수 있으니 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 12세대 규모이고 실거래 표본이 2건뿐입니다. 매입가가 낮아도 재매각 기간과 매수층 제한을 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 배당요구 내역을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “확약이 확실한가”가 먼저다
이 사건의 숫자는 매력적입니다. 감정가 66,000,000원 물건이 2회 유찰되어 최저가 32,340,000원, 실거래 평균 96,000,000원 대비 33.7%입니다. 하지만 이 물건의 본질은 저가 매수가 아니라 주택임차권등기 115,000,000원과 말소동의 확약입니다. 확약이 명확하고 이혜린의 점유관계까지 정리 가능하다는 판단이 서면 가격표는 강한 장점이 됩니다. 반대로 그 확인이 부족하면 낮은 최저가는 리스크를 보상하는 숫자일 뿐입니다. 가격은 합격 가능, 권리·명도 확인은 보류. 이 순서가 이 물건의 핵심입니다.