인천지방법원 2026타경500285. 인천 남동구 간석동 세인트원 9층 903호, 전용 49.724㎡ 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가는 179,000,000원, 현재 최저가는 2회 유찰 후 125,300,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가의 70%라 싸 보이지만, 이 사건은 단순 할인 물건이 아닙니다. 2021.07.19 전입·확정일자를 갖춘 임차인 이남이의 보증금 197,000,000원이 있고, 말소기준인 2021.11.25 신한카드 가압류보다 앞섭니다.
따라서 확약서가 없었다면 현재 최저가 기준 배당 후 부족분 74,254,200원이 매수인 인수로 남고, 실질취득은 199,554,200원입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 임차권에 대해서는 인수 부담이 실질 0원*으로 정리될 수 있습니다. 결론은 ‘권리 깨끗’이 아니라, 확약서 조건과 외부 낙찰 가능성을 원본으로 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500285 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 318-1 세인트원 9층 903호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택 원룸형) · 전용 49.724㎡ · 지상15층 중 9층 |
| 소유자 | 박종연 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 197,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
말소기준권리는 2021.11.25 신한카드 가압류입니다. 임차인 이남이는 2021.07.19 전입·점유·확정일자를 갖추었으므로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 2023.08.22 임차권등기까지 되어 있고, 보증금은 197,000,000원입니다. 이후 오케이에프앤아이대부 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증금 대위 중복신고 아님
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입/확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이남이 | 9층 903호 49.724㎡ 전부 | 197,000,000원 | 2021.07.19 / 2021.07.19 | 대항력 有 | 배당요구 | 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 명의의 보증금 대위·승계 중복신고로 보이는 별도 임차인 표시는 없으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 다만 신청채권자가 주택도시보증공사이고 청구액도 197,000,000원으로 임차보증금과 같아, 실무상 외부 일반 낙찰자가 접근하기 어려운 구조일 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득과 확약 조건을 봐야 한다
세인트원 전용 49㎡대 실거래는 2021.06~2024.06 표본 9건이고, 평균은 226,444,444원입니다. 단, 거래가 범위가 160,000,000원~500,000,000원으로 넓어 평균만 단독 기준으로 쓰기 어렵습니다. 현재 최저가 125,300,000원은 실거래 평균의 55.3%처럼 보이지만, 대항력 임차인을 룰상 반영하면 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 199,554,200원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 49.11㎡ | 10 | 163,000,000원 |
| 2024.03 | 49.72㎡ | 15 | 192,000,000원 |
| 2023.08 | 49.72㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.08 | 49.72㎡ | 15 | 500,000,000원 |
| 2022.06 | 49.11㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 49.11㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2021.07 | 49.22㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 49.11㎡ | 6 | 194,000,000원 |
| 2021.06 | 49.11㎡ | 12 | 199,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 226,444,444원 |
④ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,554,200원 |
| 1. 임차인 이남이 보증금(우선변제) | 197,000,000원 | 122,745,800원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,263,690원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 24,653,074원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 197,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약을 배제한 룰상 계산에서는 임차인 미배당 74,254,200원이 매수인 인수로 남습니다. 확약서가 유효하게 이행되면 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있으나, 그 판단은 확약서 원본과 말소 조건 확인이 전제입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액 착시는 작다
| 시나리오 | 낙찰가 | 룰상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 70%) | 125,300,000원 | 74,254,200원 | 199,554,200원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 56%) | 100,240,000원 | 98,963,360원 | 199,203,360원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 45%) | 80,192,000원 | 118,651,456원 | 198,843,456원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 커져 총 부담은 크게 줄지 않습니다. 이 사건은 여기에 확약서라는 별도 해소 장치가 붙어 있으므로, 투자 판단의 초점은 “몇 회 유찰됐나”보다 확약서가 실제로 낙찰자에게 인수 0원 효과를 주는지에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 도시형생활주택·다세대주택·오피스텔·소규모 근린생활시설이 혼재한 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근에 노선버스 정류장과 인천1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2019.01.04 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층/지상15층 건물의 9층 903호입니다. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 난방, 주차 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·토지. 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)이며, 토지는 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 속합니다.
- 환금성. 세인트원은 28세대 규모로 표본 거래는 있으나, 동일 면적대 거래가격 편차가 커서 매도 시 가격 눈높이를 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 낙찰자에게 어떤 조건으로 적용되는지, 말소 시점과 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 산정. 확약 미반영 보수적 기준은 현재 회차 199,554,200원입니다. 최저가 125,300,000원만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 외부 낙찰 제한. 신청채권자가 주택도시보증공사이고 청구액이 197,000,000원인 구조라, 일반 투자자 입장에서는 우선매수권·말소 협의 등 닫힌 경매 성격을 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 도시형생활주택은 체납 관리비와 실제 점유 상태가 수익률에 직접 영향을 줄 수 있으니 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서를 직접 대조하고, 확약 밖의 별도 점유자나 미확인 채권이 없는지 확인하세요.
맺으며 — “최저가 1.25억”이 아니라 “확약서 조건”이 본질
이 사건은 2회 유찰로 최저가가 125,300,000원까지 내려왔지만, 숫자만 보고 싸다고 말할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인 보증금 197,000,000원이 있고, 확약을 배제한 현재 회차 실질취득은 199,554,200원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 해소될 수 있습니다. 그래서 이 물건의 결론은 명확합니다. 확약서가 유효하면 가격은 검토 가능, 확약 조건이 불명확하면 보수적으로 접근. 여기에 외부 낙찰 접근성이 낮은 닫힌 경매 성격까지 감안하면, 등급은 최저가 할인율만으로 올려 잡기 어렵습니다.
