인천지방법원 2026타경500290. 인천 부평구 십정동 경인로735번길 8, 2층 202호 다세대주택입니다. 감정가는 97,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 47,530,000원입니다. 표면 가격만 보면 감정가의 절반 아래라 눈길이 가지만, 이 사건은 가격보다 주택임차권등기가 먼저입니다. 실제 임차인은 박희진 씨 1명이고, 임차보증금은 115,000,000원입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 1994.10.12 한국주택은행 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 을구 3번 주택임차권등기인데, 매각물건명세서상 인수권리로 명시된 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 룰상 보증금 115,000,000원을 별도 주의사항으로 보되, 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 578-9 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 제2층 제202호 35.46㎡ 전부 |
| 소유자 | 오동현 (2022.06.12. 매매, 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 47,530,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 핵심
실제 임차인은 1명입니다. 박희진 씨는 제2층 제202호 35.46㎡ 전부에 관해 주거 임차권등기를 마쳤고, 임차보증금은 115,000,000원입니다. 전입신고·점유개시는 2022.06.10, 확정일자는 2022.05.16, 임대차계약일자는 2022.05.12로 기재되어 있습니다. 다만 판정상 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박희진 | 제2층 제202호 35.46㎡ 전부 · 주거 | 115,000,000원 | 2022.06.10 / 2022.05.16 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 감정가 절반 아래지만 ‘권리 확인형’
현재 최저매각가는 47,530,000원입니다. 감정가 97,000,000원 대비 49% 구간으로, 숫자만 보면 강하게 할인된 물건입니다. 하지만 임차권등기 보증금이 115,000,000원으로 최저가보다 크기 때문에, 확약서가 없다면 가격 판단 자체가 달라질 수 있는 구조입니다. 이 사건에서는 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어 실질취득은 최저가 47,530,000원 + 인수 0원*, 즉 47,530,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,255,540원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 595,000,000원 | 37,174,460원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구 719,100,000원 중 예상배당은 46,274,460원, 미배당은 672,825,540원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평삼거리역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·다세대주택·단독주택·학교·공원·근린생활시설 등으로 이루어진 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 지하철 부평삼거리역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 제2층 제202호입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 인접지 대비 완경사지 세장형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 현장 유의. 현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 비협조적이어서 외형조사, 제시목록, 건축물현황도, 평가전례에 따른 통상적 내부상태 기준으로 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 임차권등기에 대해, 어떤 조건으로 제출됐는지 확인하세요.
- 명세서 최신본 대조. 을구 순위 3번 주택임차권등기 인수 문구와 확약서 문구가 최신 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류·협조 주체·처리 시점을 미리 확인하세요.
- 점유·명도. 현장 조사시 이해관계인 비협조가 기재되어 있으므로 현재 점유자, 이사 협의, 인도명령 가능성을 별도로 점검하세요.
- 관리비·공과금. 다세대주택은 공용관리비·수도·전기 등 체납 확인이 중요합니다. 현장 방문과 관리 주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 자료 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약서 확인 전에는 싸다고 말할 수 없다”
이 물건은 최저가만 보면 매력적입니다. 감정가 97,000,000원이 두 번 유찰되어 47,530,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 저가가 아니라 박희진 씨의 115,000,000원 임차권등기와 그에 대한 말소동의 확약서입니다. 확약이 유효하게 적용되면 실질취득은 47,530,000원, 매수인 인수는 0원*입니다. 반대로 확약서 확인이 불충분하면 이 가격 메리트는 성립하지 않습니다. 가격은 싸고, 권리는 문서 확인형. 이 사건의 결론입니다.
