한 줄 평 최저가만 보면 감정가 대비 49%까지 떨어진 물건입니다. 그러나 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 임차인 이제선의 보증금 269,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 부담할 수 있어, 현재 회차 기준 실질취득은 약 271,501,280원으로 봐야 합니다.
감정가
248,000,000원
다세대
최저가
121,520,000원
2회 유찰
실질취득
271,501,280원
낙찰가+인수액
매수인 인수
149,981,280원
임차보증금 미배당
인천지방법원 2026타경500301. 인천 서구 석남동 그리니치 1동 303호는 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 2억4,800만원이고 두 차례 유찰되어 최저가는 1억2,152만원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 본질은 유찰 가격이 아닙니다. 등기부상 주택임차권이 설정되어 있고, 임차권자 이제선의 보증금이 2억6,900만원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 459-2 그리니치 1동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 전용면적 | 48.93㎡ |
| 소유자 | 안순애 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 121,520,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건은 을구 1번 주택임차권이 말소기준권리 이전에 설정되어 있어 매수인 인수 가능성이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이제선 | 269,000,000원 | 有 | 가능 | 인수 검토 |
⚠️ 실질취득 기준 판단 현재 최저가 121,520,000원에서 임차인 배당 예상액은 119,018,720원입니다. 부족분 149,981,280원은 매수인 인수 가능 금액입니다. 따라서 실질취득은 최저가가 아니라 121,520,000원 + 149,981,280원 = 271,501,280원으로 판단해야 합니다.
확약 관련 확인 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 기재되어 있습니다. 확약 내용에 따라 임차권 인수 위험이 실제 해소되는지는 원본 확인이 필요하며, 확약은 해당 권리에 한정됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준
그리니치 동일 면적 최근 거래 기준 최근 12개월 평균은 412,000,000원, 최신 거래는 2021.10 469,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 49.35㎡ | 5 | 469,000,000원 |
| 2021.09 | 48.93㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 48.93㎡ | 2건 | 412,000,000원 |
최저매각가만 보면 감정가 대비 크게 낮지만, 임차보증금 인수를 반영한 실질취득 약 2억7,150만원으로 비교해야 합니다. 실질취득 기준으로는 거래 평균보다 낮지만, 임차권 처리와 확약 여부 확인이 전제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,501,280원 |
| 임차인 이제선 보증금 | 269,000,000원 | 119,018,720원 |
| 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
가격 비교
최저가가 아닌 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 이제선 임차권 269,000,000원과 배당 부족분 149,981,280원 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 확약서 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 내용이 실제 인수 제거 조건을 충족하는지 원본 확인이 필요합니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가만 보지 말고 임차보증금 인수 여부를 포함한 총 투입금 기준으로 판단해야 합니다.
- 환금성. 11세대 소규모 다세대이며 거래 표본이 2건이므로 매도 가능성까지 고려해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 임차권이 먼저다”
이 물건은 최저가만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제 부담입니다. 대항력 있는 임차권 보증금 2억6,900만원이 존재하기 때문에, 확약으로 위험이 해소되는지 확인하기 전까지는 단순 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다. 핵심은 가격이 아니라 임차권 처리입니다.
