인천지방법원 2026타경500307. 인천 서구 검암동 남두블루밍 에이동 3층 301호, 전용 52.9㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 77,420,000원으로 감정가 158,000,000원 대비 49%까지 내려와 있습니다. 가격만 보면 최근 실거래 평균의 절반 수준입니다. 하지만 이 물건은 단순히 “최저가가 싸다”로 끝내면 안 됩니다. 등기부에 주택임차권등기 보증금 156,000,000원이 올라와 있고, 매각물건명세서도 이를 인수권리로 적고 있기 때문입니다.
핵심은 그 다음 문장입니다. 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 그래서 신이서 임차권등기 1건은 실질 인수액을 0원*으로 처리합니다. 단, 이 확약은 신이서 임차권등기에 한정됩니다. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 확약 밖 점유자·임대차가 실제로 확인되면 그 위험은 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500307 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 537-5 남두블루밍 에이동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.9㎡ · 제3층 제301호 |
| 소유자 | 김재현 (2021.06.22. 거래가 156,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 핵심
권리 산정의 출발점은 2011.08.17. 경서농업협동조합 근저당권입니다. 이후 김재현이 2021.06.22. 소유권을 취득했고, 2023.07.21. 신이서 명의의 주택임차권등기가 보증금 156,000,000원으로 기입되었습니다. 전입신고는 2021.05.27.로 산정 기준권리 이후라 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있어, 말소동의 확약서가 이 물건의 핵심 서류입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 적용 1건
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 우선변제·승계 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신이서 | 3층 301호 52.9㎡ 전부 | 156,000,000원 | 전입 2021.05.27 · 확정 2021.05.04 | 배당요구 승계 아님 | 대항력 없음 확약 적용 |
* 매각물건명세서상 인수권리 금액은 주택임차권등기 보증금 156,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권등기 1건에 한해 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 51.0%
같은 단지명으로 확인되는 남두블루밍A동B동은 총 18세대, 사용승인일은 2011.07.11입니다. 비교 가능한 52.9㎡ 실거래는 4건이며, 평균은 151,750,000원입니다. 현재 실질취득 77,420,000원은 이 평균의 51.0%입니다. 이 물건은 최저가가 낮아서가 아니라, 확약 적용 후 실질취득이 낮아지는 구조라서 가격 메리트가 생깁니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 52.9㎡ | 2 | 141,000,000원 |
| 2021.12 | 52.9㎡ | 3 | 156,000,000원 |
| 2021.07 | 52.9㎡ | 3 | 154,000,000원 |
| 2021.06 | 52.9㎡ | 3 | 156,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 151,750,000원 |
감정가 158,000,000원은 실거래 최고가 156,000,000원보다도 높습니다. 그러나 현재 회차 실질취득은 77,420,000원입니다. 즉 가격 판단은 감정가가 아니라 실질취득 77,420,000원을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 1. 근저당 · 경서농업협동조합 | 138,000,000원 | 75,626,440원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 14,489,076원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 허이든 | 156,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 156,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 464,489,076원 중 75,626,440원만 배당되고, 미배당은 388,862,636원입니다. 매수인 인수액은 확약 반영 기준 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 “은지초등학교” 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류형 공동주택과 아파트가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사스라브지붕 4층 건물 중 제3층 제301호입니다. 사용승인일은 2011.07.11입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대입니다. 비교 실거래는 있으나 거래 표본이 4건으로 많지 않아, 아파트형 대단지보다 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 을구 3번 주택임차권등기 보증금 156,000,000원에 대한 말소동의 확약서가 실제로 신이서 임차권등기에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 확약은 신이서 임차권등기 1건에 한정됩니다. 감정요항표상 임대관계가 미상인 만큼, 별도 점유자나 임대차가 있는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 현재 실질취득은 77,420,000원입니다. 시세 비교는 최저가만 보지 말고, 인수액을 포함한 실질취득 기준으로 해야 합니다.
- 후순위 채권 미배당. 현재 가정 배당표상 주식회사 국민행복기금, 허이든, 주택도시보증공사 배당은 0원입니다. 미배당 규모가 크므로 권리관계 원본 대조가 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 남두블루밍A동B동은 18세대입니다. 실거래 평균과 괴리가 커도, 매도 시점의 수요층은 대단지 아파트보다 좁을 수 있습니다.
- 관리비·점유 확인. 미납 관리비와 실제 점유 상태는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약 확인형 물건”
이 물건의 숫자는 강합니다. 감정가 158,000,000원, 실거래 평균 151,750,000원에 비해 현재 실질취득은 77,420,000원입니다. 확약이 문제없이 적용되면 가격 메리트는 분명합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 을구 3번 주택임차권등기와 말소동의 확약서입니다. 신이서 임차권등기 보증금 156,000,000원은 명세서상 인수권리로 표시되어 있고, 그 위험을 주택도시보증공사의 확약서가 지워주는 구조입니다. 따라서 결론은 간단합니다. 확약서와 점유가 맞으면 유의미한 할인, 확약서가 흔들리면 입찰 보류입니다.
