한 줄 평 최저매각가는 감정가 대비 낮아 보이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 임차인의 보증금 250,000,000원 중 배당 부족분 85,152,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 단순 최저가가 아닌 실질취득 비용으로 판단해야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
240,000,000원 / 168,000,000원
1회 유찰
임차보증금
250,000,000원
강원재 임차권등기
예상 인수액
85,152,000원
배당 부족분
실질취득 부담
약 253,152,000원
최저가+인수액
인천지방법원 2026타경500324. 인천 계양구 작전동 조양휴캐슬 101동 603호 오피스텔입니다. 권리분석에서 가장 중요한 부분은 을구의 임차권등기입니다. 임차인 강원재는 보증금 2억5천만원, 전입일 2022.10.14, 확정일자 2022.09.14로 확인되며 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다. 현재 최저가 1.68억원만 보면 저렴해 보이지만, 배당 부족분은 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500324 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 428-3 조양휴캐슬 제101동 6층 603호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 101동 6층 603호 |
| 소유자 | 김관환 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리 이후 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 순위 3번 주택임차권은 별도 검토 대상입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어 최종 인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|
| 강원재 | 6층 603호 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 대항력 有 · 우선변제권 有 |
⚠️ 인수 위험 최저가 168,000,000원 기준 배당 후 임차인 부족분은 85,152,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가와 별개로 매수인 부담이 될 수 있으므로 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 임차인 강원재 보증금 | 250,000,000원 | 164,848,000원 |
| 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
최저가 vs 실질취득 부담
최저가는 1.68억이나 인수 가능액을 반영하면 실질 부담은 약 2.53억입니다.
가격 판단 이 물건은 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 임차보증금 인수 위험을 반영해야 합니다. 가격 메리트 판단 기준은 최저가가 아니라 최저가 + 인수 가능액입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 인천성지초등학교 동측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인천 지하철 1호선 작전역 및 노선버스 정류장이 인근에 있습니다.
- 시설. 철근콘크리트구조 지하2층 지상15층 건물 내 6층 603호이며 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 여부와 실제 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 최저가 1.68억원이 아니라 인수 가능 보증금까지 포함해 판단해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·임차권 관련 서류 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수가 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아졌지만, 권리분석의 중심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기와 보증금 2.5억원이 존재하기 때문입니다. 배당 부족분 85,152,000원을 고려하면 실제 매수 판단 금액은 최저가보다 크게 올라갑니다. 낮은 최저가보다 임차권 인수 여부 확인이 우선인 물건입니다.