최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 단순히 “싸다”로 볼 사건이 아닙니다. 을구 7번 주택임차권등기 1.30억이 있고, 매각물건명세서상 인수권리로 표시되지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인되는 구조입니다. 확약이 이 임차권에 한해 유효하면 실질 인수는 0원*으로 보되, 공매공고와 세금 압류까지 함께 대조해야 합니다.
인천지방법원 2026타경500326. 인천 미추홀구 숭의동 ‘행운가’ 4층 403호, 전유면적 61.84㎡ 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 1.62억에서 2회 유찰되어 최저가가 79,380,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차권등기와 확약입니다. 등기부에는 보증금 130,000,000원의 주택임차권이 올라와 있고, 매각물건명세서상 인수권리로 표시됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 이 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 보는 구조입니다.
따라서 이 물건은 “임차권등기가 있으니 무조건 위험”도 아니고, “최저가가 낮으니 무조건 유리”도 아닙니다. 확약서가 을구 7번 한춘자 임차권에 정확히 대응하는지, 그리고 국세·지방세 압류와 한국자산관리공사 공매공고가 매각 절차와 충돌하지 않는지를 원본으로 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 168-5 행운가 4층 403호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 4층 403호 61.84㎡ |
| 소유자 | 강기천 (2021.02.23. 거래가 150,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 79,380,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 앞서지만, 임차권등기는 따로 확인
전산상 말소기준은 2009.02.16. 사당새마을금고 근저당권으로 잡혀 있고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 소유자 강기천 씨는 2021.02.23. 거래가 150,000,000원에 취득했습니다. 문제는 그 뒤 2023.10.20. 등기된 주택임차권 한춘자 130,000,000원입니다. 이 임차인은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없다고 정리되어 있으나, 매각물건명세서상 인수권리로 표시된 임차권등기입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 전제 실질 인수 0원*
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한춘자 | 4층 403호 61.84㎡전부 | 130,000,000원 | 2020.11.13 / 2020.11.06 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
* 룰상 표시된 임차보증금은 130,000,000원입니다. 다만 말소동의 확약서가 이 임차권에 정확히 대응하면 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
한춘자 임차권은 임대차계약일자 2020.09.15., 주민등록일자 2020.11.13., 점유개시일자 2020.11.14., 확정일자 2020.11.06.으로 정리되어 있습니다. 임차권등기 접수는 2023.10.20.이고, 배당요구도 같은 날 확인됩니다. 데이터상 대항력은 없음으로 정리되어 있으므로, 이 임차인을 대항력 있는 보증금 인수형으로 보지는 않습니다. 다만 명세서상 인수권리와 확약이 동시에 존재하므로 입찰 전 원본 대조가 필수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,828,840원 |
| 1. 근저당 · 사당새마을금고 | 83,200,000원 | 77,551,160원 |
| 2. 근저당 · 청산신용협동조합 | 156,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 4,573,275원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 4,224,468원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,037,571원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 신안군수산업협동조합 | 93,600,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,817,169원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 655,056,210원 중 채권자 배당은 77,551,160원, 미배당은 577,505,050원입니다. 매수인 인수는 확약 적용 시 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ‘숭의로터리’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 내 4층 403호이며, 사용승인일은 2008.12.17.입니다. 기본 위생·급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역이 확인됩니다. 공시지가는 1,562,000원/㎡입니다.
- 환금성. 행운가는 총 9세대, 대상 면적 61.84㎡의 소규모 다세대입니다. 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 7번 한춘자 주택임차권에 정확히 대응하는지 확인하세요. 이 확인이 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 말소에 필요한 서류·조건·시점을 매각물건명세서와 법원 기록으로 대조해야 합니다.
- 공매공고 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매 절차와 공매 진행 상황이 충돌하지 않는지 확인하세요.
- 국세·지방세 압류. 국세·지방세 압류가 존재합니다. 당해세 해당 시 0순위로 차감되어 실제 배당과 이해관계 정리가 달라질 수 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 9세대 규모의 다세대이므로, 아파트처럼 거래 표본이 풍부하다고 가정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항표 정보를 기준으로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류와 현장 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “확약이 맞다”가 먼저
이 물건은 감정가 1.62억에서 최저가 7,938만원까지 내려와 표면 할인율은 큽니다. 하지만 승부처는 할인율이 아니라 을구 7번 주택임차권등기 1.30억을 어떻게 처리하느냐입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이 임차권에 정확히 대응하면 실질 인수는 0원*으로 정리할 수 있습니다. 반대로 그 확인이 흐리면 최저가가 낮아도 권리 리스크가 남습니다. 여기에 공매공고와 세금 압류까지 겹치므로, 결론은 확약·공매·세금 확인 후 제한적 검토입니다.
