인천지방법원 2026타경500332. 인천 남동구 구월동 엠타워-2 4층 405호, 전용 13.68㎡의 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 현재 소유자는 오승훈이고, 2022.04.21. 소유권이전 당시 거래가액은 57,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2023.02.07. 국세 압류보다 앞선 2022.08.26. 전입을 가진 임차인 정우영입니다. 보증금 57,000,000원, 확정일자 2022.08.09., 전입·점유개시 2022.08.26.으로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
통상 이런 구조에서 낙찰가가 보증금보다 낮으면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가므로 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건도 현재 배당 시뮬레이션상 임차인의 미배당액 35,607,456원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있으므로, 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500332 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1125-3 엠타워-2 4층405호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 예술로174번길 34 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 13.68㎡ · 10층 건물 내 4층 405호 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.04.21. 소유권이전 · 거래가액 57,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 64,700,000원 / 22,192,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 57,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2023.02.07. 국의 압류입니다. 그 뒤의 인천광역시 남동구 압류, 국 압류, 강제경매개시결정 및 을구 3번 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 정우영의 전입일은 2022.08.26.으로 말소기준보다 앞서므로 등기 순위가 뒤라는 이유만으로 대항력이 사라지는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정우영 | 제4층 제405호 13.68㎡ 전부 | 57,000,000원 | 2022.08.26 / 2022.08.09 | 대항력 有 우선변제 확약 · 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 크게 내려왔다
M타워2는 41세대, 사용승인일은 2011-09-29입니다. 확인된 거래 12건의 전체 평균은 62,616,666원이지만, 가격 메리트 판단에는 과거 거래를 섞은 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.05 45,000,000원 1건이며, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -29.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 14.88㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 2023.02 | 14.48㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2023.01 | 14.48㎡ | 5 | 61,000,000원 |
| 2022.06 | 13.68㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2022.05 | 13.68㎡ | 5 | 66,400,000원 |
| 2022.05 | 14.48㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2022.03 | 13.68㎡ | 4 | 57,000,000원 |
| 2022.03 | 13.68㎡ | 7 | 64,000,000원 |
| 2022.01 | 14.48㎡ | 5 | 64,000,000원 |
| 2022.01 | 13.68㎡ | 6 | 64,000,000원 |
| 2021.12 | 14.48㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2021.09 | 13.68㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 45,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 22,192,000원은 최근 12개월 평균 45,000,000원의 49.3%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 최근 표본이 1건뿐이고 가격 추세가 -29.9%로 내려온 데다, 이 물건 자체도 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 과거 전체 평균 62,616,666원과의 큰 격차만 근거로 가격 가점을 과도하게 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,192,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 799,456원 |
| 1. 임차인 정우영 보증금 · 우선변제 | 57,000,000원 | 21,392,544원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 57,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션에는 임차인 미배당액 35,607,456원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서가 제출된 점을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용 중이며, 전용면적은 13.68㎡입니다.
- 입지. 구월여자중학교 북측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 인천지하철1호선 예술회관역 및 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 내 4층 405호이며 기본적인 급배수·위생·소화전·승강기설비를 구비하고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,337,000원/㎡입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 거래가격이 45,000,000원까지 낮아졌고 최근 추세가 -29.9%인 데다, 경매 평균 유찰 횟수가 3.6회로 반복 유찰 성향이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심이므로 적용 대상과 효력을 원문에서 최종 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 인식. 정우영은 전입 2022.08.26., 확정일자 2022.08.09.로 말소기준 2023.02.07.보다 빠른 대항력 임차인입니다. 확약을 제외하면 배당 계산상 35,607,456원의 인수 위험이 잡힙니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 62,616,666원보다 최근 12개월 거래 45,000,000원과 -29.9%의 하락 추세를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 환금성 점검. 현재 4회 유찰, 단지 경매 평균 3.6회 유찰이라는 사실 자체가 응찰 수요를 점검해야 할 신호입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 최저가”보다 확약과 환금성이 먼저다
이 물건은 겉으로는 보증금 57,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형 사건입니다. 현재 배당표만 보면 35,607,456원이 미배당돼 매수인에게 넘어갈 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 반영할 수 있습니다.
그 결과 실질취득 기준은 현재 최저매각가 22,192,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 45,000,000원의 49.3%입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래 표본은 1건뿐이고 추세가 -29.9%, 현재 4회 유찰, 단지 경매 평균도 3.6회 유찰입니다. 따라서 결론은 확약으로 권리 부담은 크게 낮아졌지만, 하락장과 반복 유찰이 보여주는 환금성까지 확인해야 하는 물건입니다.
