인천지방법원 2026타경500332. 구월동 엠타워-2 4층 405호, 전용 13.68㎡ 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 감정가는 64,700,000원, 2회 유찰 후 현재 최저매각가는 45,290,000원입니다. 겉으로는 감정가 대비 70%까지 내려온 물건이라 싸 보이지만, 이 물건은 가격표만 보면 안 됩니다. 을구 3번 주택임차권등기, 국세·지방세 압류 3건, 그리고 41세대 소형 원룸형 주택의 환금성을 함께 봐야 합니다.
권리의 결론부터 말하면, 확인된 실제 임차인은 정우영 1명입니다. 보증기관 승계로 중복 표시된 임차인 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보며, 전입신고일은 2022.08.26입니다. 말소기준권리 이후 전입으로 정리되어 대항력 없음으로 판단됩니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 주택임차권등기 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500332 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1125-3 엠타워-2 제4층 제405호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 13.68㎡ · 10층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.04.21 거래가 57,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 64,700,000원 / 45,290,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 57,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 핵심
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정우영 제4층 제405호 13.68㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2022.08.09 전입·점유 2022.08.26 확정 2022.08.09 | 57,000,000원 | 없음 전입신고가 말소기준권리 이후 | 배당요구 2024.11.22 | 실제 임차인 1명 실질 0원* |
말소기준은 2012.02.23 화명동새마을금고 근저당권으로 계산됩니다. 그 뒤로 붙은 국세·지방세 압류 3건, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 정리되는 흐름입니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 적혀 있으므로, 입찰 전에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본과 실제 말소 이행 조건을 반드시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 낮지만, 최근 저가와 맞닿아 있다
M타워2의 전용 13.68㎡·14.48㎡·14.88㎡ 거래 12건 기준 실거래 평균은 62,616,666원입니다. 현재 최저가 45,290,000원은 이 평균의 72.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 있어 보입니다. 하지만 실거래 최저가가 45,000,000원이므로, 현재 최저가는 이미 확인된 저가 거래와 같은 가격대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 14.88㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 2023.02 | 14.48㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2023.01 | 14.48㎡ | 5 | 61,000,000원 |
| 2022.06 | 13.68㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2022.05 | 13.68㎡ | 5 | 66,400,000원 |
| 2022.05 | 14.48㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2022.03 | 13.68㎡ | 4 | 57,000,000원 |
| 2022.03 | 13.68㎡ | 7 | 64,000,000원 |
| 2022.01 | 14.48㎡ | 5 | 64,000,000원 |
| 2022.01 | 13.68㎡ | 6 | 64,000,000원 |
| 2021.12 | 14.48㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2021.09 | 13.68㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 62,616,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 45,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,215,220원 |
| 1. 근저당 · 화명동새마을금고 | 36,400,000원 | 36,400,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 57,000,000원 | 7,674,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 93,400,000원 중 예상배당은 44,074,780원, 미배당은 49,325,220원입니다. 매수인 인수는 0원*으로 계산하되, 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월여자중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천지하철1호선 예술회관역 및 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용 중입니다. 기본적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,337,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 감정상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 을구 3번 주택임차권등기의 말소동의 확약서가 실제로 이 사건·이 호실·이 임차권에 적용되는지 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당에서 먼저 빠질 수 있습니다. 당해세 금액 확인 전 배당표를 확정하면 안 됩니다.
- 실거래 저가 비교. 현재 최저가 45,290,000원은 실거래 평균 대비 72.3%지만, 실거래 최저 45,000,000원과 같은 가격대입니다.
- 환금성 보수 적용. 41세대 소형 도시형생활주택이고 단지 경매 평균 유찰이 3.3회입니다. 재매각·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도·말소 이행. 임차권등기 말소, 점유 이전, 관리비 체납 여부는 입찰 전 현장 확인과 원본 서류 대조가 필요합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀리지만, 가격은 보수적으로”
이 사건은 단순한 무인수 물건처럼 보이지만, 출발점은 을구 3번 주택임차권등기입니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 주된 임차권 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있습니다. 그래서 권리 자체는 입찰 가능한 구조입니다. 다만 현재 최저가 45,290,000원은 실거래 평균 대비 낮아도, 실거래 최저 45,000,000원과 같은 가격대입니다. 여기에 압류 3건, 신청채권자 미배당, 41세대 원룸형 주택의 환금성이 겹칩니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 보수 입찰입니다.