인천지방법원 2026타경500337. 인천 서구 마전동 예솔프라임 102동 202호, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 물건 자체는 철근콘크리트조 경사지붕 5층 건물 중 제2층 제202호이고, 전용은 59.82㎡입니다. 말소기준은 2012년 검단농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 압류, 뒤순위 근저당, 강제경매개시결정, 주택임차권 등기는 매각으로 정리되는 흐름입니다.
다만 여기서 끝내면 위험합니다. 등기상 박현준 임차권등기가 있고 보증금은 250,000,000원입니다. 보증금만 보면 최저가보다 훨씬 커 보여 대항력 인수형처럼 착시가 생기지만, 전입신고일은 2022.07.15이고 말소기준권리일은 2012.04.02입니다. 즉 이 임차인은 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서까지 확인되는 사건이므로, 이 임차권등기에 한해서 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500337 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1132-3 예솔프라임 102동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택 · 전용 59.82㎡ · 제2층 제202호 |
| 소유자 | 이광오 (2022.08.17. 소유권이전, 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당
말소기준은 2012.04.02. 검단농업협동조합 근저당권입니다. 임차권등기 박현준의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.07.15로, 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 임차권은 매수인이 보증금을 떠안는 대항력 인수형이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박현준 | 제2층 제202호 59.82㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2022.07.15 / 2022.06.13 | 없음 말소기준 이후 전입 | 배당요구 2024.08.12 | 실질 0원* 말소동의 확약 |
*명세서상 임차권등기 보증금은 250,000,000원이지만, 전입이 말소기준권리 이후이고 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 보아 이 임차권등기에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리합니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이는 게 아니라 실제로 낮은 회차인가
예솔프라임(101,102동)은 총 28세대, 사용승인일은 2012.03.20입니다. 같은 단지 59㎡대 실거래 표본은 6건이고, 평균 거래금액은 215,666,666원입니다. 현재 최저가 84,280,000원은 이 평균의 39.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 59.82㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 59.88㎡ | 2 | 124,000,000원 |
| 2022.06 | 59.82㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 59.82㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2021.09 | 58.31㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 59.82㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 215,666,666원 |
실거래 범위는 124,000,000원~260,000,000원으로 넓습니다. 현재 회차의 실질취득 84,280,000원*은 실거래 최저보다도 낮습니다. 다만 표본이 2021~2022년 거래에 집중되어 있고, 총 세대수가 28세대라 환금성은 대단지 아파트처럼 보아선 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 1. 근저당 · 검단농업협동조합 | 1,170,000,000원 | 82,362,960원 |
| 2. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 139,100,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임용승 | 14,400,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,573,500,000원 중 예상배당은 82,362,960원이고, 미배당은 1,491,137,040원입니다. 미배당이 크더라도 매수인 인수와는 별개입니다. 이 사건의 매수인 인수는 임차권등기 확약 확인을 전제로 0원*입니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 최저가 | 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 84,280,000원 | 82,362,960원 | 1,491,137,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 58,995,999원 | 57,534,071원 | 1,515,965,929원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 41,297,199원 | 40,153,849원 | 1,533,346,151원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 구조에서는 그 미배당이 곧바로 매수인 인수로 바뀌지 않습니다. 승부처는 임차권등기 말소 확약 확인과 소형 연립주택 환금성입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전고등학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 중·소규모 공동주택, 아파트단지 및 학교 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 대체로 보통수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 5층 건물 중 제2층 제202호이며, 상·하수도, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(마전지구)이며 토지면적은 1,251.1㎡입니다. 공시지가는 1,243,000원/㎡입니다.
- 확인사항. 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 표시 지번과 실제 지적상 위치가 다르게 기재되어 평가에 반영되었습니다. 이 부분은 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 예솔프라임(101,102동)은 총 28세대입니다. 거래 표본은 6건으로 많지 않아, 단기 매각이나 담보 환금성을 대단지와 같이 보기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소 확약서. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박현준 임차권등기에 대응하는지 원본으로 확인하세요.
- 대항력 기준일. 말소기준권리 2012.04.02, 임차인 전입 2022.07.15입니다. 대항력 없음 판단은 이 순서가 핵심입니다.
- 실질취득 기준. 가격 판단은 최저가 84,280,000원이 아니라 실질취득 84,280,000원* 기준으로 보되, 확약이 무너지면 판단도 달라집니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 있는 사건은 실제 점유 상태와 인도 절차를 현장 확인해야 합니다.
- 대지권 지번. 등기 표시 지번과 실제 지적상 위치 차이가 평가에 반영된 사건입니다. 대지권 면적과 토지 표시를 원본으로 대조하세요.
- 환금성. 총 28세대, 실거래 6건 표본입니다. 낮은 낙찰가만 보고 단기 매도를 전제하면 위험합니다.
맺으며 — “싼 물건”보다 “확약이 확인된 싼 물건”이어야 한다
이 사건은 표면적으로는 보증금 250,000,000원의 임차권등기가 있어 무거워 보입니다. 하지만 말소기준권리보다 늦은 전입이고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 84,280,000원*이고, 실거래 평균 215,666,666원 대비 39.1%입니다.
결론은 명확합니다. 권리 핵심은 임차권등기 말소 확약 확인, 가격 핵심은 낮은 실질취득, 운영 핵심은 소형 연립주택 환금성입니다. 확약 원본이 명확하다면 가격 매력은 큽니다. 반대로 확약 대상·점유·대지권 표시를 확인하지 못하면, 낮은 최저가만으로 접근할 물건은 아닙니다.
