인천지방법원 2026타경500342. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 7층 731호, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 말소기준은 2026.01.15 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 그런데 그보다 앞선 2024.05.31에 이재원 임차권자의 주택임차권등기가 올라와 있고, 임차보증금은 119,000,000원입니다. 그래서 권리분석의 출발점은 “최저가가 싸다”가 아니라 “이 임차권이 실제로 말소되는가”입니다.
데이터상 임차인은 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 2022.08.19, 확정일자는 2022.07.29, 점유개시일자는 2022.08.19이고 배당요구도 2024.05.31에 되어 있습니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차권이므로, 확약서가 없다면 현 최저가에서 배당 후 남는 보증금 부족분 66,951,380원은 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500342 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 제7층 제731호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 제7층 제731호 21.39㎡ 전부 |
| 소유자 | 김진혁 (2022.08.19 소유권이전, 거래가액 119,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 53,410,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 119,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권등기가 승부처
등기 흐름상 2022.08.19 김진혁 명의로 소유권이전이 되었고, 2024.05.31 이재원 명의의 주택임차권등기가 등재되었습니다. 이 임차권은 2026.01.15 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있는 권리입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 갖춘 임차권
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재원 | 제7층 제731호 21.39㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 119,000,000원 | 전입 2022.08.19 확정 2022.07.29 | 2024.05.31 | 대항력 有 우선변제 실제 임차인 |
이 임차인은 보증금·전입·확정일자·배당요구가 모두 확인됩니다. 따라서 확약서가 없다는 가정에서는 최저가 53,410,000원으로 낙찰되어도 집행비용 1,361,380원 차감 후 임차인에게 52,048,620원만 배당되고, 부족분 66,951,380원이 남습니다. 이 경우 낙찰가가 더 내려가면 인수액은 더 커져, 총 부담은 임차보증금 119,000,000원 축으로 고정되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,361,380원 |
| 1. 임차인 이재원 보증금 | 119,000,000원 | 52,048,620원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 119,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약서 반영 전 룰상 매수인 인수액은 66,951,380원입니다. 확약서가 유효하게 집행되는 전제에서는 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 제7층 제731호입니다.
- 위치. 인천광역시 남동구 남촌동 소재 ‘염골근린공원’ 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공업용부동산, 지원시설, 업무시설이 밀집한 국가산업단지입니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 재생사업지구, 복합구역, 성장관리권역에 포함되어 있습니다. 토지면적은 4,367.3㎡, 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이재원 임차권등기의 말소와 인수 배제까지 명확히 담고 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 등기상 을구 1번 주택임차권은 선순위 권리입니다. 말소동의 확약이 실제 말소로 이어지는 절차를 매각 전 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차권등기 범위는 제7층 제731호 21.39㎡ 전부입니다. 현 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1번에 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 문구가 등기되어 있으므로 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
- 가격 판단 기준. 확약서가 유효하면 실질취득은 53,410,000원*입니다. 확약서가 불명확하면 실질 부담은 임차보증금 119,000,000원 축으로 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약서 확인 물건”
이 사건의 겉모습은 감정가 109,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가 53,410,000원까지 내려온 저가 오피스텔입니다. 하지만 본질은 선순위 주택임차권등기입니다. 임차보증금 119,000,000원, 전입 2022.08.19, 확정 2022.07.29, 배당요구 2024.05.31의 구조라 확약서가 없다면 최저가가 내려가도 실질 부담은 줄지 않습니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 표시되어 있으므로, 그 확약이 유효하게 집행되는 전제에서는 인수 0원*으로 정리됩니다. 결론은 간단합니다. 확약서 원문 확인 전에는 보류, 확약서가 명확하면 조건부 접근 가능입니다.
