인천지방법원 2026타경500369. 인천 미추홀구 주안동 ‘골드클래스’ 10층 1001호 오피스텔입니다. 감정가는 207,000,000원, 2회 유찰 후 현재 최저가는 101,430,000원입니다. 표면상 할인율은 큽니다. 그러나 이 사건의 승부처는 유찰가가 아니라 을구 1번 주택임차권입니다. 윤경희의 임차보증금은 230,000,000원, 전입은 2022.04.25, 확정일자는 2022.03.28로 말소기준인 2024.09.25 가압류보다 앞섭니다. 그래서 일반 계산으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
현재 회차 매각대금 101,430,000원을 기준으로 하면 집행비용 2,220,020원을 먼저 제하고, 윤경희에게 99,209,980원이 배당됩니다. 보증금 230,000,000원 중 부족분은 130,790,020원입니다. 따라서 확약 전 룰상 총부담은 232,220,020원입니다. 이는 단순히 최저가가 낮다고 응찰가를 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500369 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1457-3 골드클래스 10층1001호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 골드클래스(1457-3) · 10층 1001호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중임 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 101,430,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 소유자 | 이정호 (2022.04.25 소유권이전, 거래가액 230,000,000원) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.09.25 인천신용보증재단 가압류입니다. 그 뒤의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2024.05.20 주택임차권등기입니다. 임차권의 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서므로, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어집니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤경희 | 2022.04.25 / 2022.03.28 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 룰상 미배당 130,790,020원 인수. 단, 말소동의 확약서 확인 시 이 임차권의 실질 인수 0원* |
| LI IULIANA | 2025.12.03 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 전입이 말소기준 이후. 보증금은 확인 필요 |
| PAK ALEKSANDR | 2025.12.03 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 전입이 말소기준 이후. 보증금은 확인 필요 |
| PAK TEMIN | 2025.12.03 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 전입이 말소기준 이후. 보증금은 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 볼 임차인은 없습니다. 이 사건에서 실제로 분리해 봐야 할 사람은 총 4명입니다. 윤경희는 선순위 임차권등기와 확약서가 핵심이고, 나머지 3명은 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않습니다. “대항력 있음”으로 단정할 사안은 아니지만, 명도와 사실관계 확인은 입찰 전 반드시 따로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
골드클래스(1457-3)는 총 9세대, 사용승인일은 2015.01.23입니다. 확인된 거래는 2022.03, 전용 74.66㎡, 10층, 230,000,000원 1건입니다. 현재 최저가는 이 금액의 44.1% 수준이지만, 대항력 인수형에서는 최저가가 아니라 최저가 + 미배당 인수로 비교해야 합니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 207,000,000원 | 감정 기준 금액 |
| 현재 최저가 | 101,430,000원 | 2회 유찰 후 입찰 기준가 |
| 룰상 인수액 | 130,790,020원 | 윤경희 보증금 미배당분 |
| 룰상 실질취득 | 232,220,020원 | 101,430,000원 + 130,790,020원 |
| 확인된 실거래 | 230,000,000원 | 2022.03 · 74.66㎡ · 10층 |
확약 전 룰상 실질취득 232,220,020원은 확인된 실거래 230,000,000원의 101.0%입니다. 즉 최저가 101,430,000원만 보고 “반값”이라고 판단하면 안 됩니다. 이 구조에서는 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 부근에 고정되는 성격이 강합니다. 이 사건은 집행비용 2,220,020원이 먼저 빠지므로 현재 회차의 합계가 보증금보다 높게 계산됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,220,020원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 임차인 윤경희 보증금 | 230,000,000원 | 99,209,980원 | 부족분 130,790,020원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 15,820,004원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여는 변동 가능 |
현재 회차에서 윤경희 보증금은 전액 배당되지 않습니다. 부족분 130,790,020원은 확약 전 룰상 매수인 인수 금액이며, 말소동의 확약서가 그대로 실행되는 경우 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 룰상 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 101,430,000원 | 130,790,020원 | 232,220,020원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 71,001,000원 | 160,677,018원 | 231,678,018원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 49,700,700원 | 181,593,913원 | 231,294,613원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 그래서 총부담은 보증금 부근에서 크게 움직이지 않습니다. 이 사건도 회차가 내려갈수록 최저가는 낮아지지만, 룰상 총부담은 231,294,613원~232,220,020원 구간에 머뭅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 “인천남부초등학교” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물 내 10층 1001호, 사용승인일은 2015.01.23입니다. 위생·급배수·승강기 등 기본설비를 갖추었습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다. 토지는 2필일단 부정형 평지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 총 9세대 소규모 오피스텔이고 확인된 실거래가 1건뿐입니다. 가격 판단 시 표본이 얇아 보수적으로 접근해야 합니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 윤경희 임차권등기 말소까지 실제로 연결되는지 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 재계산. 확약 전 기준은 101,430,000원 + 130,790,020원 = 232,220,020원입니다. 이 숫자를 기준으로 실거래 230,000,000원과 비교해야 합니다.
- 확약 밖 점유자 확인. LI IULIANA, PAK ALEKSANDR, PAK TEMIN은 전입이 후순위라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않습니다. 명도와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 총 9세대, 확인 실거래 1건입니다. 재매각·임대수요를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 세금·관리비. 국 압류가 존재하므로 당해세 가능성을 확인하고, 오피스텔 관리비 체납 여부도 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘할인 물건’이 아니라 ‘확약 확인 물건’
이 사건의 표면 가격은 매력적입니다. 감정가 207,000,000원짜리가 2회 유찰되어 최저가 101,430,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 선순위 주택임차권 보증금 230,000,000원이 있고, 현재 회차 배당 후 부족분은 130,790,020원입니다. 그래서 확약 전 룰상 실질취득은 232,220,020원으로 실거래 230,000,000원을 웃돕니다. 최저가만 보면 안 되는 이유가 여기에 있습니다.
반대로 말소동의 확약서가 유효하게 실행되어 윤경희 임차권 인수가 실제 0원으로 정리된다면, 이 물건의 성격은 크게 달라집니다. 하지만 그 효과는 윤경희 임차권에만 한정되고, 후순위 점유자 3명과 소규모 오피스텔 환금성 리스크는 남습니다. 따라서 결론은 권리서류 확인 전 보류, 확약 확인 후 제한적 검토입니다.
