인천지방법원 2026타경500376. 인천 미추홀구 숭의동 ‘제너스빌’ 2층 203호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가는 162,000,000원이고 두 번 유찰되어 현재 최저가는 79,380,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래 평균 159,270,000원과 비교하면 최저가는 절반 수준이라 가격 매력은 분명합니다.
다만 이 물건은 단순한 공실 오피스텔이 아닙니다. 등기상 주택임차권등기가 있고, 임차권자의 보증금은 163,000,000원입니다. 원칙적으로 이런 금액이 매수인에게 남는지부터 확인해야 하지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 김하나 임차권 인수는 실질 0원으로 보되, 그 확약이 해당 임차권에만 적용된다는 점을 놓치면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-35 제너스빌 2층 203호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 전용 55.98㎡ · 7층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.09.28. 거래가 163,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 79,380,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 압류
말소기준으로 표시된 권리는 2019.09.03. 갑구 3번 압류입니다. 이후 소유권이 박연숙에게 이전되었고, 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 주택임차권등기가 이어집니다. 제공된 권리관계상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이나, 국세·지방세 압류는 당해세 성격이면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 배당표는 보수적으로 봐야 합니다.
② 임차인·점유자 — 확약서가 승부처
| 성명 | 점유·권리 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김하나 | 2층 203호 전부 · 주거(임차권등기) | 163,000,000원 | 2020.09.28 / 2020.09.11 | 대항력 없음 배당요구 | 중복 없음 |
| 남정아 | 현황조사·명세서상 전입자 | 미상 | 2025.11.04 / 미상 | 대항력 없음 | 중복 없음 |
| ENKHCHIMEG UZMEE | 현황조사상 전입자 | 미상 | 2025.08.05 / 미상 | 대항력 없음 | 중복 없음 |
실제 임차인·전입자는 3명으로 표시됩니다. 이 중 김하나는 임차권등기권자이고 보증금은 163,000,000원입니다. 그러나 전입일이 말소기준 이후로 표시되어 대항력은 없고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 되어 있어 김하나 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
* 룰상 병기: 김하나 임차권등기 보증금은 163,000,000원이나, 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어 실질 인수 0원으로 보았습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 싸지만 외부 낙찰 제한을 봐야 한다
제너스빌은 총 4세대, 사용승인일은 2016.05.04입니다. 최근 거래 표본 8건의 평균은 159,270,000원, 최저는 121,250,000원, 최고는 175,000,000원입니다. 현재 최저가 79,380,000원은 실거래 평균의 49.8%로, 권리 인수가 실제 0원으로 정리된다면 가격 자체는 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 61.0㎡ | 6 | 167,500,000원 |
| 2022.07 | 53.11㎡ | 2 | 121,250,000원 |
| 2021.10 | 61.0㎡ | 6 | 152,000,000원 |
| 2021.09 | 61.26㎡ | 6 | 133,410,000원 |
| 2021.09 | 61.26㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2021.09 | 61.26㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2021.07 | 61.26㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2021.06 | 61.26㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 159,270,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 79,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,828,840원 |
| 1. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 77,551,160원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 5,387,000,000원 중 예상 배당은 77,551,160원, 미배당은 5,309,448,840원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원 전제에서도 배당 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 79,380,000원 | 77,551,160원 | 5,309,448,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 55,566,000원 | 54,165,812원 | 5,332,834,188원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 38,896,200원 | 37,796,068원 | 5,349,203,932원 | 0원 |
금액만 놓고 보면 유찰될수록 매수인 취득가는 내려가지만, 이 사건은 말소동의 확약서와 점유자 인도를 확인하지 않으면 가격 할인만으로 판단할 수 없습니다. 특히 주택도시보증공사 관련 전세보증금 회수 구조에서는 외부 낙찰 가능성과 절차 진행 방향을 원본 서류로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제물포역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 7층 건물입니다.
- 설비. 난방설비, 급배수설비, 위생설비, 승강기, 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역이 확인됩니다.
- 환금성. 총 4세대 소규모 건물이라 대단지 아파트처럼 거래층이 두껍지는 않습니다. 최근 거래 표본도 8건으로 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 김하나 임차권등기 말소가 어떤 조건으로 확약되어 있는지, 낙찰 후 실제 말소까지 연결되는지 확인해야 합니다.
- 전입자 현황 확인. 남정아, ENKHCHIMEG UZMEE는 대항력 없음으로 표시되지만 보증금이 미상입니다. 현장 점유와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 외부 낙찰 제한 확인. 주택도시보증공사와 임차권등기가 얽힌 사건이므로 일반 투자자 입찰 가능성과 우선매수권 관련 절차를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 당해세 변수. 국세·지방세 압류가 여러 건 있으므로 실제 배당에서 먼저 빠질 금액이 있는지 확인해야 합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 총 4세대 건물이라 되팔 때 비교 사례와 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값”보다 “확약서”가 먼저다
이 물건은 표면적으로 매우 싸 보입니다. 감정가 1.62억짜리 오피스텔이 두 번 유찰되어 7,938만원, 실거래 평균 대비 49.8%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 사건의 본질은 할인율이 아니라 주택임차권등기 보증금 163,000,000원과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 원본대로 유효하고 점유 인도까지 정리된다면 가격 메리트가 큽니다. 반대로 확약 범위나 말소 실행에 흠이 있거나, 별도 전입자 점유가 길어지면 저가 낙찰의 장점은 빠르게 줄어듭니다. 결론은 가격은 합격, 권리·절차는 원본 확인 후 제한적 접근입니다.
