인천지방법원 2026타경500391. 인천 미추홀구 주안동 파크리치빌 2층 202호, 전용 34.18㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 오승훈이며 2022.06.17. 거래가 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 2023.02.07. 강서세무서 압류입니다. 제공된 말소기준권리는 이 압류이고, 이후의 양천세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 등기 순서만 보면 2024.02.08. 설정된 황일천의 주택임차권이 말소기준보다 뒤에 있어 단순해 보일 수 있지만, 실제 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 점유·전입 시점이 핵심입니다. 황일천은 2022.05.30. 점유를 시작했고 2022.06.03. 전입했으며 확정일자는 2022.04.28.입니다. 모두 2023.02.07. 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500391 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 660-74 파크리치빌 2층 202호 · 수봉로129번길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 34.18㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.06.17. 매매 · 거래가 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2023.02.07. 갑구 8번 압류입니다. 2025.11.14. 압류와 2026.01.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 황일천의 임차권등기 자체는 2024.02.08.이지만, 전입 2022.06.03.·점유 2022.05.30.으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하면 원칙적으로 부족액을 매수인이 승계하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 조사 2명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황일천 | 2022.06.03 / 2022.04.28 | 135,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원 |
| 전형준 | 2025.10.27 / - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
황일천은 제2층 202호 34.18㎡ 전부에 관한 임차권자로, 보증금 135,000,000원에 대해 배당요구도 했습니다. 반면 전형준은 2025.10.27. 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 현재 확인되는 전입일만으로는 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 확약이 유지되면 가격 격차가 크다
파크리치빌은 총 8세대이고 2018.03.07. 준공됐습니다. 전용 34.18㎡의 확인된 실거래 8건은 2022년 5월부터 11월까지 135,000,000원~141,000,000원에 형성됐으며, 평균은 137,375,000원, 최신 거래는 2022.11. 141,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 34.18㎡ | 3 | 141,000,000원 |
| 2022.10 | 34.18㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 2022.10 | 34.18㎡ | 4 | 141,000,000원 |
| 2022.08 | 34.18㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2022.06 | 34.18㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2022.06 | 34.18㎡ | 5 | 137,000,000원 |
| 2022.05 | 34.18㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 34.18㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 평균 | 34.18㎡ | 8건 | 137,375,000원 |
현재 최저가 63,700,000원은 이 평균의 46.4%입니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 황일천의 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 135,000,000원에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 현재 회차도 63,700,000원 + 72,846,600원 = 136,546,600원 수준이 됩니다. 그러나 이번 사건에는 해당 임차권의 말소동의 확약서가 있으므로 분석상 실질취득은 63,700,000원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 임차인 황일천 보증금 | 135,000,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 황일천 보증금의 부족액은 72,846,600원입니다. 확약이 없다면 이 금액은 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 확약 없이는 최저가가 내려가도 싸지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 63,700,000원 | 72,846,600원 | 63,700,000원 |
| 3회 유찰 시 | 44,590,000원 | 91,612,620원 | 44,590,000원 |
| 4회 유찰 시 | 31,212,999원 | 104,748,835원 | 31,212,999원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지기 때문에 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 사건입니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 그 미배당 승계가 실질 0원이 되어 회차별 최저가 하락이 그대로 취득가격 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 인천기계공업고등학교 북서측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 4m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·수봉 지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 166.5㎡, 지목 대, 정방형·완경사, 공시지가 1,236,000원/㎡입니다.
- 건물 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 파크리치빌은 총 8세대로 소규모 다세대이며, 확인된 동일 면적 거래는 8건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 황일천 임차권의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다. 적용 범위와 말소 조건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 황일천 임차권 확인. 보증금 135,000,000원, 전입 2022.06.03., 확정일자 2022.04.28., 배당요구 2024.02.08.입니다.
- 전형준 점유 확인. 2025.10.27. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 명도 상태 확인. 현재 조사된 점유자와 실제 현장 점유자가 일치하는지 확인하세요.
- 가격자료 갱신. 제공된 동일 면적 실거래는 2022년 거래이므로 입찰 시점의 현재 시세와 반드시 교차 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 가격은 ‘확약서 한 장’이 바꾼다
표면만 보면 감정가 130,000,000원이 두 번 유찰돼 63,700,000원까지 내려온 다세대입니다. 그러나 황일천은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금도 135,000,000원이어서, 확약이 없다면 현재 회차의 미배당 72,846,600원을 떠안아야 합니다. 그 경우 실질취득은 136,546,600원 수준으로 올라갑니다.
이번 사건의 결정적인 차이는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 그대로 반영하면 황일천 관련 실질 인수는 0원이고, 전형준 역시 말소기준 후 전입으로 대항력이 없어 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득 63,700,000원은 제공된 동일 면적 실거래 평균 137,375,000원의 46.4%에 해당합니다. 가격 메리트는 크지만, 그 메리트의 전제인 확약서의 범위와 이행 조건을 원문으로 확인하는 것이 이 사건의 승부처입니다.
