한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 191,000,000원이 존재해 배당 부족분 108,155,860원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 낙찰가가 더 낮아져도 실질취득 부담은 줄지 않는 구조입니다.
감정가 / 최저가
173,000,000원 / 84,770,000원
2회 유찰
실질취득 예상
192,925,860원
낙찰가+인수 108,155,860원
임차보증금
191,000,000원
대항력·우선변제
매수인 인수
108,155,860원
배당 부족분 기준
인천지방법원 2026타경500403. 인천 부평구 부평동 엠타워9 13층 1307호 오피스텔입니다. 감정가는 1억7,300만원, 현재 최저가는 8,477만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 절반 가격의 기회처럼 보이지만, 이 물건의 핵심 권리는 서혜원 임차권등기입니다.
임차인은 보증금 1억9,100만원, 전입 2021.12.16, 확정일자 2021.11.30으로 대항력과 우선변제권을 갖고 있습니다. 현재 회차 기준 배당 예상액은 82,844,140원이며 부족분 108,155,860원은 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500403 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 508-5 엠타워9 13층1307호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 47.37㎡ |
| 소유자 | 이영도 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 |
| 청구금액 | 191,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권등기
말소기준권리는 등기상 을구 1번 근저당권(신한은행)이나 이미 말소된 권리입니다. 이후 갑구 4번 가압류(주택도시보증공사), 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
⛔ 매수인이 확인해야 할 권리 을구 3번 주택임차권등기(서혜원)는 대항력 있는 임차권입니다. 현재 배당 부족분 108,155,860원이 발생하며 매수인 인수 가능성이 핵심 위험입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 서혜원 | 191,000,000원 | 有 | 有 | 가능성 있음 |
전입신고일은 2021.12.16, 확정일자는 2021.11.30입니다. 임차권등기 후에도 대항력이 인정되는 구조로, 최저가만 보고 입찰하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,925,860원 |
| 임차인 서혜원 보증금 | 191,000,000원 | 82,844,140원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 937,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
인수금액 때문에 낙찰가 하락만으로 총투입금이 낮아지지 않습니다.
⚠️ 확약 확인 필요 매각물건명세서에는 주택임차권등기 인수권리가 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 다만 확약의 적용 범위와 실제 효력은 원본 확인이 필요합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 주의. 84,770,000원 낙찰가만 보면 저렴해 보이나 인수금 108,155,860원을 함께 계산해야 합니다.
- 실질취득 기준 판단. 현재 회차 기준 실질 부담은 약 192,925,860원으로 감정가보다 높은 수준입니다.
- 확약서 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 임차권 인수에 미치는 범위를 확인해야 합니다.
- 오피스텔 이용상태. 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다.
맺으며 — “반값 최저가”가 핵심이 아니다
이 물건은 권리 정리가 단순한 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기가 존재하기 때문에 최저매각가만 보고 접근하면 위험합니다. 중요한 숫자는 84,770,000원이 아니라 인수 가능 보증금 108,155,860원을 더한 실질취득금액입니다. 입찰 전 확약서와 임차권 처리 여부를 반드시 확인해야 하는 물건입니다.
