인천지방법원 2026타경500412. 인천 남동구 만수동 ‘월드이클래스’ 12층 1203호 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 오진우이고, 2019년 2월 25일 설정된 만수새마을금고 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 인천광역시·남동구 압류, 경매개시결정 등이 이어졌고, 현재 경매에서 소멸되는 권리들이 다수 존재합니다.
하지만 이 사건은 단순히 최저가 7,477만원만 보고 접근하면 안 됩니다. 을구 3번 주택임차권은 임차인의 전입일자가 2020.07.31.로 말소기준이 되는 2023.07.18. 가압류보다 앞서고, 확정일자도 확인되어 대항력과 우선변제권이 있습니다. 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있으며, 보증금 215,000,000원이 최저매각가 74,774,000원을 크게 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500412 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 2-10 월드이클래스 12층1203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 43.131㎡ |
| 소유자 | 오진우 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 74,774,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이형진 / 231,881,917원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 위반건축물 | 없음 |
① 권리 흐름 — 소멸권리는 많지만, 대항력 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023.07.18. 주택도시보증공사 가압류로 판단됩니다. 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 2020.07.31. 전입한 이형진의 임차관계는 그보다 앞서 형성되어 대항력 있음으로 보아야 합니다. 확정일자 2020.07.09. 및 배당요구가 확인되어 우선변제권 행사 가능하나, 배당재원이 크게 부족해 보증금 전액 변제가 어려운 구조입니다.
② 임차인 현황 — 한 명은 대항력 없음, 한 명은 인수 가능성
| 임차인 | 점유/권리 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김서현 | 오피스텔 | 2025.08.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보완 필요 |
| 이형진 | 12층1203호 43.131㎡ 전부 · 임차권등기 | 2020.07.31 | 2020.07.09 | 215,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
김서현은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없고 보증금도 미상입니다. 반면 이형진은 전입일자와 확정일자가 모두 앞서며, 임차권등기와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 인수 판단의 중심은 이형진 임차권입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’이 문제
같은 단지 월드이클래스, 대상 면적과 매칭되는 최근 거래는 2025.04의 185,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 역시 185,000,000원입니다. 최저매각가 74,774,000원만 보면 감정가 대비 34.3%로 크게 낮아 보이지만, 대항력 임차인의 보증금 215,000,000원이 매수인 인수구조에 들어오므로 가격 메리트 판단은 약 2.15억원의 실질취득 기준이어야 합니다.
| 구분 | 금액 | 비교 |
|---|---|---|
| 감정가 | 218,000,000원 | 100% |
| 최저매각가 | 74,774,000원 | 감정가의 34.3% |
| 최근 12개월 실거래 | 185,000,000원 | 1건 |
| 이형진 임차보증금 | 215,000,000원 | 인수 가능 |
| 실질취득 ÷ 최근 시세 | 116.2% | 시세 초과 |
④ 예상배당표 (매각가 74,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,745,932원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 813,500,000원 | 73,028,068원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 이형진 | 231,881,917원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,045,381,917원, 예상 총배당액은 73,028,068원, 미배당액은 972,353,849원입니다. 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목이 반영되지 않았습니다. 특히 이형진의 대항력 임차권은 별도로 매수인 인수 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동, 만수북중학교 북측 인근. 주위는 다세대주택 및 오피스텔 등이 소재하는 지역이며 제반여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 편익은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상13층 건물 내 제12층 제1203호, 사용승인일 2019.01.22. 기본적인 위생설비·승강기설비·가스보일러설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 토지면적 697.0㎡, 공시지가 1,365,000원/㎡, 사다리형 토지이며 서측으로 노폭 약 5~6m 도로를 이용합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·준주거지역· 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 월드이클래스는 12세대이고 최근 12개월 실거래가 1건뿐이어서 거래 표본이 많지 않습니다. 최신 거래가 185,000,000원인 가운데 매수인 부담이 보증금 수준까지 올라가면 환금성 측면에서도 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 우선 확인. 74,774,000원이라는 최저가보다 이형진 보증금 215,000,000원의 매수인 인수 가능성을 먼저 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 임차권등기, 임대차계약서, 전입신고, 확정일자, 배당요구 내역을 함께 확인해 실제 대항력과 인수범위를 확정해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 이형진이 경매개시결정 채권자로도 기재되어 있으므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 대한 소명자료를 확인하세요.
- 김서현 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상으로 기재되어 있어 매각물건명세서 보완 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차관계·배당요구자료를 직접 대조해 입찰가와 인수액을 최종 확정하세요.
맺으며 — “최저가 7,477만원 ≠ 실질취득 7,477만원”
이 사건의 가장 큰 함정은 낮아진 최저가가 실제 취득원가를 의미하지 않는다는 점입니다. 3회 유찰로 최저매각가는 감정가 218,000,000원의 34.3%까지 내려왔지만, 대항력 있는 이형진의 임차보증금 215,000,000원이 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다. 그렇게 되면 실질취득은 약 2.15억원으로 올라가고, 최근 12개월 동일평형 거래 185,000,000원을 16.2% 웃돕니다. 현재 회차는 저렴한 물건이 아니라, 임차권 인수구조를 해소할 수 있는지부터 판단해야 하는 물건입니다. 특히 이형진과 경매개시결정 채권자의 동일성이 기재되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성까지 반드시 확인해야 합니다.
