인천지방법원 2026타경500447. 신흥동3가 로렉스52 6층 604호, 전용 71.85㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 가격표가 아닙니다. 남정희 임차권등기입니다. 임차인은 2021.06.15 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.05.18입니다. 말소기준인 2022.09.22 국 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 257,000,000원으로, 현재 최저가 107,800,000원보다 큽니다.
따라서 확약서가 없다면 낙찰가가 내려가도 싸지는 구조가 아닙니다. 최저가에 낙찰받아도 배당 후 부족분 151,509,200원을 매수인이 떠안아 실질취득이 259,309,200원이 됩니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총액은 계속 보증금 부근에 묶입니다. 이 물건은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 임차권 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 신흥동3가 18-47 로렉스52 6층 604호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 71.85㎡ · 14층 중 6층 |
| 소유자 | 권영만 (2021.06.29 소유권이전, 거래가 257,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 대항력은 임차인에게, 가격은 확약서에 달렸다
말소기준은 2022.09.22 국 압류입니다. 이후 인천광역시 중구 압류와 2026.01.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2021.06.15 주민등록·점유를 갖춘 남정희 임차인입니다. 보증금 257,000,000원 전액이 최저가보다 크기 때문에, 확약이 없다면 매수인은 배당 부족분을 인수할 가능성이 큽니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남정희 | 6층 604호 71.85㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 257,000,000원 | 전입 2021.06.15 확정 2021.05.18 | 2023.07.21 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
③ 가격 비교 — 확약 반영 기준으로는 싸고, 미반영 기준으로는 비싸다
로렉스52는 총 8세대 오피스텔이고, 제공된 실거래 표본은 9건입니다. 평균은 250,333,333원, 최저는 170,000,000원, 최고는 315,000,000원입니다. 현재 최저가 107,800,000원은 확약 반영 기준으로는 실거래 평균의 43.1%입니다. 반대로 확약을 제외하면 실질취득이 259,309,200원으로 올라가 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 68.92㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2023.09 | 66.62㎡ | 13 | 225,000,000원 |
| 2022.10 | 77.43㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 2022.10 | 77.43㎡ | 12 | 288,000,000원 |
| 2022.03 | 71.85㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2021.12 | 77.43㎡ | 3 | 302,000,000원 |
| 2021.09 | 71.85㎡ | 11 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 77.43㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.06 | 71.85㎡ | 6 | 257,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 250,333,333원 |
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 미반영 총액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 107,800,000원 | 151,509,200원 | 259,309,200원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 75,460,000원 | 183,298,280원 | 258,758,280원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 52,822,000원 | 205,528,796원 | 258,350,796원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총액이 보증금 부근에 묶입니다. 이 사건의 가격 메리트는 오직 말소동의 확약서가 유효하다는 전제에서만 성립합니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,309,200원 |
| 1. 임차인 남정희 보증금 (우선변제) | 257,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 257,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 남정희 임차인의 보증금 부족분은 151,509,200원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하면 해당 부족분은 실질 인수 0원*으로 정리되는 전제입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신광초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 6층 604호이며, 상·하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비 및 난방시설이 되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 특별관리해역 등에 포함되고, 일부 교육환경보호구역 및 도로 저촉 사항이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 로렉스52는 총 8세대 규모입니다. 실거래 표본은 있으나 세대수가 작아 대단지 아파트처럼 환금성을 높게 보기는 어렵습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 이 임차권등기 말소에 충분한지, 조건·범위·제출 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 없는 가격 판단 금지. 확약이 없다면 최저가 107,800,000원은 싼 가격이 아닙니다. 룰상 인수 151,509,200원을 더한 259,309,200원 기준으로 봐야 합니다.
- 실제 임차인 1명 기준. 남정희 임차인의 보증금 257,000,000원만 임차권 분석 대상입니다. 주택도시보증공사의 경매신청 채권 257,000,000원을 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
- 명도와 말소 순서. 임차권등기 말소, 점유 이전, 인도 절차의 순서를 입찰 전 확인해야 합니다. 확약서가 있어도 현장 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 환금성 보수적 평가. 8세대 규모라 실거래 평균만 믿고 단기 매각을 전제하면 위험합니다. 실수요·임대수요·출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 내역을 반드시 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸다”는 말 앞에 별표가 붙는 물건
이 사건은 단순 저가 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 257,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 원칙적으로는 매수인 인수 위험이 매우 큽니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 확약이 유효하게 작동한다면 실질취득은 107,800,000원으로 내려오고 실거래 평균 대비 43.1%의 가격 여지가 생깁니다. 권리 리스크의 답은 확약서에 있고, 가격 메리트도 확약서 위에 서 있습니다. 확약서 원본 확인 전에는 보수적, 확인 후에는 가격 중심으로 접근하는 물건입니다.
