102,900,000원
인천지방법원 2026타경500448. 부평동 프라다온 제7층 제703호, 감정상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 권영만 씨는 2021.09.13 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 224,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.05.04 갑구 8번 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
문제는 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 2023.09.27 접수되었지만, 그 안에 적힌 주민등록일자·점유개시일자는 2021.08.30, 확정일자는 2021.08.05입니다. 말소기준 2022.05.04보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 그래서 확약서가 없다면 낙찰가가 내려가도 부족 배당분이 늘어나, 매수인 실질취득은 보증금권에 붙는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500448 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 401-6 프라다온 7층703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 권영만 (2021.09.13 소유권이전, 거래가액 224,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 224,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 말소기준 | 2022.05.04 갑구 8번 압류 · 국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기상 말소기준은 2022.05.04 국 압류입니다. 그런데 김창희 임차인의 전입과 점유개시는 2021.08.30, 확정일자는 2021.08.05입니다. 따라서 이 임차인은 단순히 후순위 임차권등기만 있는 사람이 아니라, 말소기준 전 대항력·우선변제권을 갖춘 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자로 표시되어 있으며, 임차보증금과 중복 합산할 임차인이 아닙니다.
② 임차인 현황 — 확약서가 있느냐가 전부다
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정·배당요구 | 보증금 | 판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김창희 | 주택전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2021.08.30 확정 2021.08.05 배당요구 2023.09.27 | 224,000,000원 | 대항력 우선변제 | 실제 임차인 룰상 미배당 123,340,600원 확약 유효 시 실질 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 임차인 김창희 보증금 | 224,000,000원 | 100,659,400원 | 부족분 123,340,600원 매수인 인수 계산 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 224,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여는 변동 가능 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. *주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하면 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 보되, 룰상 계산값은 위 표처럼 반드시 대조해야 합니다.
④ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 보증금권
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 낙찰가+인수 | 의미 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 102,900,000원 | 123,340,600원 | 226,240,600원 | 확약 없으면 감정가 210,000,000원을 넘는 구조 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 72,030,000원 | 153,666,540원 | 225,696,540원 | 낙찰가 하락분이 인수 증가로 대부분 상쇄 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 50,421,000원 | 174,886,578원 | 225,307,578원 | 총액은 계속 보증금권에 머무는 구조 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘부평고등학교’ 남측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제7층 제703호이며, 사용승인은 2017.04.18입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 표시되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김창희 임차권등기, 보증금 224,000,000원, 프라다온 703호에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 인수 산식 확인. 확약이 없으면 현재 회차 기준 최저가 102,900,000원 + 룰상 인수 123,340,600원 = 실질취득 226,240,600원입니다.
- 실제 임차인 수 확인. 분석 대상 임차인은 김창희 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 채권자로 표시되어 보증금 중복 합산 대상이 아닙니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 배당과 부족분이 달라질 수 있습니다.
- 오피스텔 상태 확인. 감정상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다.
- 권리 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서 원본을 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 확약서 확인 전에는 “싼 물건”이 아니다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 210,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 102,900,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 김창희 임차인은 보증금 224,000,000원의 대항력 있는 임차인이고, 확약서가 없다면 현재 회차 룰상 인수액은 123,340,600원입니다. 이 경우 실질취득은 226,240,600원으로, 감정가를 넘습니다.
반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하다면, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그래서 이 물건의 결론은 단순합니다. 권리의 승부처는 확약서, 가격의 승부처는 확약서 확인 후 최저가입니다. 확약서가 확인되면 검토 가능한 2회 유찰 오피스텔, 확인되지 않으면 보증금권 실질취득 물건입니다.
