인천지방법원 2026타경500449. 인천 남동구 간석동 ‘솔리채’ 3층 301호, 전용 16.01㎡의 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 감정가는 66,000,000원이지만 4회 유찰되어 최저매각가는 22,638,000원까지 내려왔습니다. 권리분석의 핵심은 가격 할인 자체가 아니라 2022.04.04 전입한 강민지 임차인이 2023.05.31 말소기준 압류보다 앞선 대항력 임차인이라는 점입니다.

통상의 계산만 적용하면 보증금 59,000,000원 중 예상배당 21,830,516원을 제외한 37,169,484원이 매수인 인수액이 됩니다. 그러나 본 건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 강민지 임차권의 인수는 실질 0원으로 처리하므로, 현재 회차의 실질취득비용은 22,638,000원입니다. 확약의 효력은 강민지 임차권에만 한정되며, 확약 밖의 다른 임차인은 별도 판단 대상이지만 본 건에서 확인된 실제 임차인은 1명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있으나 확약으로 실질 인수 0원

말소기준은 2023.05.31 남동구 압류입니다. 강민지의 전입일 2022.04.04은 말소기준보다 빠르고 확정일자도 2022.03.31이므로, 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 구조입니다. 을구 3번 주택임차권등기는 2024.01.11 접수되었고 임차보증금은 59,000,000원입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 싸다는 말은 가능하지만, 하락 추세를 빼면 안 된다

솔리채 전용 16.01㎡의 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 65,900,000원이지만 2022년의 100,000,000원 거래가 포함되어 있어 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 49,333,333원과 최신 거래 50,000,000원을 우선해야 합니다.

확약 반영 후 실질취득 22,638,000원은 최근 12개월 평균 49,333,333원의 45.9%이고, 최신 거래 50,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 가격만 놓고는 분명 할인 폭이 큽니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세가 -30.9%로 하락 중이므로, 단순히 전체 평균 65,900,000원 대비 최저가가 34.4%라는 수치만 보고 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 22,638,000원 가정)

배당 추정상 강민지 보증금의 미배당액은 37,169,484원입니다. 통상이라면 이 금액이 매수인 인수 위험이지만, 본 건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 강민지 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 집행비용은 매각가의 3.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 실질취득도 최저가와 함께 내려간다

확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총비용이 보증금 59,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 그러나 본 건은 강민지 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로 그 임차인의 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 각 회차 최저가와 같습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용 중입니다. 전용 16.01㎡의 소형 주거상품입니다.
• 입지. 간석오거리역 북서측 인근이며 업무시설·근린생활시설·공동주택이 섞인 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 3층 301호이며 상하수도·위생·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 2,089,000원/㎡입니다. 토지는 북측 포장도로에 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 72세대 규모의 소형 도시형생활주택이고, 최신 확인 실거래는 2024.11의 50,000,000원입니다. 가격 추세 -30.9%와 반복 유찰을 함께 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거이므로 제출된 확약서의 적용 대상이 강민지 임차권과 정확히 일치하는지 확인하세요.
• 임차권 말소 절차 확인. 강민지의 을구 3번 주택임차권등기가 매각 후 실제로 말소되는 절차와 조건을 원문에서 대조하세요.
• 현황 점유 재확인. 임차권등기와 현재 실제 점유 상태는 별개일 수 있으므로 인도·명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세가 -30.9%이므로 전체 평균 65,900,000원보다 최근 12개월 평균 49,333,333원과 최신 거래 50,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 환금성 보수적으로 평가. 이미 4회 유찰됐고 솔리채 경매 평균 유찰 횟수도 2.9회, 매각률은 0.0%입니다.
• 배당표 한계 확인. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “대항력 임차인 때문에 59,000,000원짜리 물건”은 아니다

이 사건을 최저가 22,638,000원만 보고 단순한 초저가 경매로 보면 권리구조를 놓치게 됩니다. 강민지는 말소기준 2023.05.31보다 앞서 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 59,000,000원입니다. 통상 구조라면 현재 회차에서 미배당 37,169,484원을 매수인이 떠안아 실질취득이 보증금 수준으로 고정됩니다.

하지만 본 건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 강민지 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리됩니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득은 22,638,000원이고 최근 12개월 평균 49,333,333원의 45.9%입니다. 가격만 보면 분명 할인 구간입니다. 다만 -30.9%의 하락 추세, 4회 유찰, 경매 매각률 0.0%가 동시에 나타나는 만큼 이 물건의 승부처는 권리보다 확약 원문 확인과 환금성 판단입니다.