46,200,000원
인천지방법원 2026타경500449. 간석오거리역 북서측 인근의 솔리채 3층 301호, 전용 16.01㎡ 원룸형 도시형생활주택입니다. 감정가는 66,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 46,200,000원입니다. 숫자만 보면 실거래 평균 대비 70.1%라 가격은 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 “싸다”보다 먼저 주택임차권등기와 확약서를 확인해야 하는 물건입니다.
임차권자는 강민지, 보증금은 59,000,000원입니다. 전입신고일은 2022.04.04이고, 확정일자는 2022.03.31입니다. 제공된 권리 판단상 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없음으로 정리됩니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 이 임차권등기의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500449 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 16.01㎡ · 10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 손재현 (2022.04.15. 거래가 59,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 46,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 59,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기 문구보다 확약서가 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2012.03.30 신한은행 근저당권입니다. 이후 남동구 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 강민지의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 신한은행 근저당에는 2017.02.14 해지 말소 기록이 함께 있어, 입찰 전 등기 원본의 권리 순서와 말소 상태는 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민지 | 3층 301호 16.01㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 59,000,000원 | 없음 전입 2022.04.04 | 배당요구 확정 2022.03.31 · 배당요구 2024.01.11 | 아님 실제 임차인 1명 |
*명세서상 주택임차권등기 보증금 59,000,000원이 표시되나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원으로 보았습니다.
③ 시세 비교 — 싸졌지만, 원룸형 환금성은 따로 본다
솔리채 전용 16.01㎡의 실거래 12건 기준 평균은 65,900,000원입니다. 현재 최저가 46,200,000원은 이 평균의 70.1%입니다. 감정가 66,000,000원은 실거래 평균과 거의 같은 구간이지만, 2회 유찰 후 가격은 실거래 최저 48,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2024.10 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2023.12 | 16.01㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 2022.12 | 16.01㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2022.11 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 7 | 64,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 65,900,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 46,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,231,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 19,800,000원 | 19,800,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 59,000,000원 | 25,168,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 78,800,000원 중 44,968,400원이 배당되고, 미배당 33,831,600원이 발생합니다. 매수인 인수는 0원*으로 보았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수액은 0원*
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 70%) | 46,200,000원 | 44,968,400원 | 33,831,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 56%) | 36,960,000원 | 35,894,720원 | 42,905,280원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 45%) | 29,568,000원 | 28,635,776원 | 50,164,224원 | 0원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 북서측 인근에 위치하고, 주변은 업무시설·근린생활시설·공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 중 3층 301호이며, 사용승인일은 2011.11.29입니다.
- 용도. 도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용 중이며, 토지는 근린생활시설과 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 솔리채는 72세대 규모이고, 전용 16.01㎡ 실거래 12건의 평균은 65,900,000원입니다. 다만 원룸형 소형 물건은 매수층과 임대수요를 따로 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 제출되어 있고, 매수인 인수 배제가 가능한 문구인지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 3번 주택임차권등기 말소가 매각 후 어떤 절차로 진행되는지 법원 기록과 이해관계인 서류를 대조하세요.
- 점유 확인. 실제 임차인 1명의 점유 상태, 퇴거 협의 가능성, 명도 비용을 현장 조사로 확인해야 합니다.
- 등기 순서 대조. 신한은행 근저당의 설정·말소 기록, 남동구 압류, 경매개시결정, 임차권등기의 순서를 등기 원본으로 확인하세요.
- 관리비 체납. 원룸형 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 낙찰자 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 실거래 해석. 실거래 평균은 65,900,000원이지만 2024년 거래는 50,000,000원 2건입니다. 평균만 보지 말고 최근 하단 가격도 함께 보세요.
맺으며 — “인수 문구는 무섭지만, 확약서가 있으면 계산이 달라진다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 59,000,000원의 주택임차권등기가 있어 부담스러워 보입니다. 하지만 제공된 권리 판단상 대항력은 없고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그래서 가격 비교도 최저가가 아니라 실질취득 46,200,000원 기준으로 보면 됩니다.
실질취득 46,200,000원은 실거래 평균 65,900,000원의 70.1%로, 숫자만 보면 매력이 있습니다. 다만 원룸형 도시형생활주택의 환금성, 확약서 원본, 임차권등기 말소 절차, 실제 점유 상태를 확인하지 않고 들어가면 권리상 안전해 보이는 물건도 명도와 사후 처리에서 비용이 생길 수 있습니다. 권리는 확약서 확인 조건부 합격, 가격은 보수적 입찰 가능권. 이 물건의 결론입니다.