한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 보증금 9,000만원 구조입니다. 대항력 있는 임차인이 배당받지 못한 금액은 매수인 부담이 될 수 있어, 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 다만 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용 확인이 필요한 물건입니다.
감정가 / 최저가
68,000,000원 / 33,320,000원
2회 유찰
실질취득 검토
약 90,999,760원
낙찰가+임차 미배당 구조
임차보증금
90,000,000원
최다예 임차권등기
핵심지표
대항력 有
우선변제권 행사
인천지방법원 2026타경500451. 인천 남동구 구월동 엠타워-1 10층 1002호 도시형생활주택입니다. 전용 대상면적은 19.25㎡이며, 현재 경매의 핵심 쟁점은 등기부상 주택임차권입니다. 최다예 임차인은 2021년12월31일 확정일자, 2022년1월14일 전입, 2022년1월15일 점유를 갖추고 2023년11월16일 임차권등기를 완료했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500451 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1125-10 엠타워-1 10층1002호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트(도시형생활주택 원룸형) · 대상면적 19.25㎡ |
| 소유자 | 이영도 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 33,320,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최다예 | 90,000,000원 | 有 | 有 | 검토필요 |
⚠️ 매수인 인수 위험 현재 회차 최저가 33,320,000원 기준 배당표상 임차인은 32,320,240원을 배당받고 부족분 57,679,760원이 발생합니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 부담하는 구조가 될 수 있으므로 확약서 효력 확인이 필수입니다.
③ 시세 비교 — 낙찰가보다 실질취득을 봐야 한다
최근 거래는 2023년 3월 59,000,000원, 2022년 1월 90,000,000원입니다. 최근 12개월 기준 거래는 59,000,000원이며, 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 -34.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 18.85㎡ | 10 | 59,000,000원 |
| 2022.01 | 19.25㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 평균 | - | 2건 | 74,500,000원 |
매각대금 배분
가격 비교
최저가는 낮지만 임차보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득 검토가 필요합니다.
✅ 긍정 요소 예술회관역 도보 2분 거리, 차량 출입 가능, 공부와의 차이 없음 등 입지와 물건 자체 조건은 확인됩니다.
⛔ 핵심 위험 낙찰가 3,332만원만 보면 저렴해 보이지만, 임차보증금 미배당 인수 가능성을 합산하면 취득 부담이 크게 달라집니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 최다예 임차권등기와 대항력·우선변제권 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용과 적용 범위를 원본 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 단순 낙찰가가 아니라 인수 가능 보증금까지 반영해 판단해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 거래와 하락 추세를 반영해 보수적으로 접근해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 낮아도 취득가는 다르다”
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 경매의 본질은 낙찰가가 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 9,000만원과 배당 부족분 구조가 핵심입니다. 확약서 적용 여부에 따라 위험도가 달라질 수 있으므로, 임차권 말소 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
